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房地产开发工程项目管理 目录 工程管理 成本控制 设计阶段的成本控制 施工阶段的成本控制 房地产开发项目的工程管理：对项目从开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。 开发管理 工程管理 设施管理 成本控制 进度控制 安全管理 质量控制 合同管理 信息管理 组织与协调 项目管理 DM - Development Management 项目前期策划与管理 PM - Project Management 项目管理 FM - Facility Management 设施管理 决策阶段 实施阶段 准备 设计 施工 使用阶段 使用期的管理方 FM 开发方 DM PM 设计方 PM 施工方 PM 供货方 PM 投资方 DM PM FM 工程管理的核心任务 增值 工程建设增值 工程使用增值 确保工程建设安全 提高工程质量 有利于成本控制 有利于进度控制 确保工程使用安全 有利于环保、节能 满足用户的使用功能 有利于降低工程运营成本 有利于工程维护 房地产开发的成本构成 成本控制的意义 成本控制的重点及方法 房地产开发成本：指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。 成本构成： 土地使用权出让金 土地征收及拆迁安置补偿费 (1)土地征收费 (2)房屋征收安置补偿费 前期工程费 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用 (2)“三通一平”等土地开发费用 建安工程费 直接费、间接费、利润、税金 基础设施费 公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费 成本控制的意义： 房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展 房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制 可以促进房地产企业经营管理水平的提高 成本控制的重点： 1、设计阶段 设计阶段不仅对建设项目的成本影响程度深远，而且成本节约的可能性最大。尤其是方案设计和初步设计阶段。 1.1成本控制措施 1）实行方案设计、工程设计的招投标制度 首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。 2）加强技术沟通、实行限额设计 在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价比较。 3）加强设计出图前的审核工作 将工程变更的发生尽量控制在施工之前 1.2价值工程法 价值（V）：评价一种产品、一项设计或计划等,要看它的功能F和与获得该功能的成本C之间的比值,这个比值称为价值。 价值工程 ：在方案设计的更新过程中，通过实践，建立更好的方法，克服原来的缺点，在设计中，利用最新技术成果，寻求降低费用和提高价值的新途径，这就是价值工程。（VE） 价值工程表达式：Ｖ＝Ｆ/Ｃ , VI=FI/CI VI--价值系数 = FI--功能系数 = CI--成本系数 = 价值工程的目标：以最低的寿命周期费用来实现产品或作业的必要功能。 寿命周期费用（成本）：一个产品从开发设计、制造、使用到报废为止所发生的一切费用。 功能与成本的关系曲线 C Cmin B C= C 生+ C使 C生产 C使用 F F0 0 F0是从成本方面考虑的最为适宜的功能水平 生产成本：设计制造产品所需要的成本 使用成本：用户在使用产品的过程中所支付的费用 价值工程的评判标准 （1）VI＝1 说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当，是 合理的，无须再进行价值工程分析； （2）VI＜1 说明该功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能 存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻找降低成本的途径； （3）VI＞1 说明该功能很重要，而且目前成本比重低，产品或方案最佳，但是如果VI太大则可能存在质量隐患，需要降低功能 途径 依据 适用范围 措施 顾客喜欢物美价廉的产品 新产品设计，老产品更新换代的重大技术革新项目 采用新技术、新工艺、新材料、新方法 顾客在功能相当的前提下，总是选择价格便宜的 已