最新房地产纳税评估案例(内资).ppt

房地产纳税评估案例（内资） 一、内容提要 （一）纳税评估对象描述 某房地产开发公司，经济性质：其他有限责任公司，成立于2005年7月11日，注册资本3000万，市房地产前十强，所开发项目地理位置优越，规模较大，所涉及税种有企业所得税、营业税，2006年度申报预收收入2000余万，该公司一期工程建造楼房11栋，已完工9栋，共有房间502套，门面房17套，一期工程均没有交付使用。企业申报销售135套。2006年企业所得税年度申报亏损。 （二）纳税评估工作简介 本次评估由局主管领导亲自带队，纳税评估对该房地产开发公司2007年4月列入纳税评估对象，5月实施评估，6月处理终结。 （三）主要成效和影响 经过案头分析和约谈，企业增强了纳税意识，提高了对税法的遵从度，并就评估发现的疑点问题进行了认真细致的自查，主动申报税款487399.61元，滞纳金4630.30元，并对账务存在的问题进行了调整。通过此次评估，宣传了税收政策，进一步摸清了房地产经营行业的经营规律，对深入评估该行业其他纳税人具有很大的借鉴意义。 二、案例介绍 （一）分析选案 评估人员以2006年企业所得税年度申报为切入点，收集企业申报表及其附表、年度财务会计报表、注册会计师审计报告及企业所得税事项备案资料，结合日常房地产经营管理信息对上述资料进行准确性、逻辑性分析，重点对往来款项、收入、成本及附加项目进行分析，查找造成亏损的原因和评估疑点指标。 通过以上方法的分析，发现以下问题需要调查： （1）该房地产开发公司，2006年其他应付款大幅度增加，增幅异常，期末余额88元，是评估关注点； （2）2006年管理费用、销售费用5833316.28元，该企业2006年申报预售收入2166万元，费用占收入的27%，占收入比例较高，需进一步分析； （3）经过外部调查了解，该房地产开发的楼盘地理位置优越，环境优雅，销售情况良好，而该企业2006年申报售房仅135套，预售收入为2166万元，存在收入不实嫌疑，作为评估重点。 （二）初次约谈举证 评估小组针对疑点问题于2007年5月向该企业下达了《税务约谈通知书》，对有关疑点与管理人员、财务人员、销售人员进行约谈，采用多种方法对其纳税销售情况进行了多角度调查。 评估小组对该企业列支的管理费用，销售费用及其他应付款科目和财务申报进行了重点核实，经初步核查，发现如下疑点： 1、该企业2006年列支会议费 115792.00元，经审核该笔会议费不符合企业所得税扣除办法规定列支会议费的构成要素，不准予税前扣除； 2、购房诚意认购金，计入其他应付款2003083.00元，未按照规定计入当期的预收收入； 3、该企业企业所得税申报表进行审核时，发现该企业在汇算期内没有把预收收入收入的预计利润作纳税调整3496626.90元，造成企业多亏损3496626.90元； 4、经过外部调查了解，该房地产开发的楼盘 地理位置优越，环境优雅，销售情况良好，而该企业申报收入明显便低。 发现以上问题后，评估人员与企业进行了初次约谈，并要求企业举证，企业针对以上问题进行了一一的解释： 首先会议费由于财务上把关不严，造成多列费用； 其次对诚意认购金计入其他应付款、没有把预收收入的预计利润作纳税调整是由于会计失误，不是故意进行隐瞒。 约谈后企业进行了自查，把评估人员发现的 以上三个问题做了账务调整，并进行了更正申报，但是企业解释申报收入是完全的真实的，也没有进行自查和提供有力证据，为此评估人员认为该企业存在避重就轻现象，并向主要领导汇报后，再次对企业可能存在的收入不实问题进行调查取证。 （三）深入实地调查和外调取证 评估小组首先实地查看企业的售房大厅，了解售房情况，企业销售大厅内购房者连续不断，评估小组扮成购房者与大厅售楼人员进行交谈，交谈中了解到房子销售的真实情况，经交谈得知由于该楼盘地理位置优越，环境优雅销售情况良好。得到此信息后评估小组马上改变思路，采取到该房地产企业的其他主管部门进行外调。 首先积极与地税部门取得联系，争取地税部门的配合。在地税部门评估小组主要查看该企业的不动产发票开具情况，逐份进行采集，并将采集结果与企业的销售清单进行逐户核对，发现发票开具与销售清单存在差异，发票开具信息与企业销售清单相比对有31套房子的差异。 其次取得房管局的支持，查看该企业的房产合同备案情况。通过核对发现合同备案与企业销售清单不一致，比对有21套房子的差异，但在地税部门开具发票没有计销售的31套中包含这21套房子。 最后评估小组又在银行部门的配合下，查看企业办理按揭情况，经过对银行提供按揭的按揭明细与企业提供的按揭清单作对比，发现按揭户数不符10户。但在地税部门开具发票没有计销售的31套中包含这10套房子。 （四）约谈举证 领导在听取