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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 水温 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1.房地产市场营销的基本理论： （四）租售与物业管理阶段 4P理论 4C理论 4R理论 产品（Price） 价格（Product） 促销（Place） 渠道（Promotion） 愿望与需求 购买的便利性 可接受的价格 有效的沟通 市场反应(Reaction) 顾客关联(Relativity) 关系营销(Relationship) 利益回报(Retribution) 2.选择物业销售形式： 开发商自行销售、委托代理销售 3.制定租售方案：出租还是出售？租售进度？租售价格？（定价方法） 成本导向定价法：成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法 需求导向定价法：理解价值定价法、需求差别定价法、最有价格定价法 竞争导向定价法：随行就市定价法、主动竞争定价法 其他定价方法：折扣与让价的定价策略、差别定价策略、心理定价策略 《建设项目选址意见书》： 按照国家规定需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城市规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》。 项目备案： 前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。但在开发企业与土地主管部门签订土地使用权出让合同后，要到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 五证两书 《建设用地规划许可证》： 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地得到核准后或签订土地出让合同后，向规划行政主管部门申请办理的界定土地位置、面积、使用范围、使用强度等规划指标的法定文件。 取得该证后，土地部门才可以划拨、出让土地。 规划条件作为土地出让合同的有效附件。 《国有土地使用证》： 是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 《建设工程规划许可证》： 是在城市规划区进行工程建设时，向规划行政主管部门申请核发的准许建设工程按批准规划方案进行建设的法定文件。 办理该证时需要提交的资料： 土地证明文件、修建性详规、工程设计方案（总平面图）、施工图等。取得该证后，才有可能申请开工。 《建筑工程施工许可证》： 在《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》获得后才能申请，是工程合法开工的凭证。 工程项目报建制度： 项目立项后，建设单位应向建设主管部门报建，领取《工程项目报建表》。未报建的项目不得办理招投标和发放施工许可证。 工程投资额在30万以下或者建筑面积在300平方米以下的，可以不申请办理施工许可证。 《商品房预售（销售）许可证》： 是商品房预售、销售的合法凭证。 商品房预售应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 补充说明：“两书” 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商在竣工验收合格时?通知购房者入住之后提供的两份法律文件。 《住宅质量保证书》： 包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正 常使用情况下各部件的保修期等。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。 购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。 具体保修期与保修范围： 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期。 《住宅使用说明书》： 通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结 构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配套的说明，以及门窗类型?使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。 第七章 物业管理 一、物业管理的概念： 前期物业管理 物业管理 前期物业管理的内容（时间上具有过渡性） 房地产 开发企业 业主委员会 物业 服务企业 早期介入 制定前期物业管理方案 物业的接管验收 业主入伙管理 物业装修管理 物业档案资料建立 2.物业管理：这样理解物业管理对不对？ 张某在和朋友聊天的时候谈到物业管理时说：“物业