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第六章 成本法 第一节 成本法概述 第二节 新开发土地的成本法估价 第三节 新开发房地产的成本法估价 第四节 旧房地产成本法估价 第五节 案例分析 第一节 成本法概念 一、成本法概念 求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格 二、适用范围 特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。 特殊目的房地产估价，如房地产保险 特殊建造的房地产 狭小市场上的房地产 三、成本法与估价原则的关系 替代原则 供求原则 均衡原则 外部性原则 最高最佳使用原则 四、步骤 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料 估算重新构建价格 估算折旧 求取成本价格 第二节 新开发土地的成本法估价 一、新开发土地的成本法计算公式 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+利润+土地增值收益 自有与借贷资金均计算利息（土地取得成本与开发成本） 利润可以按投资计算，也可以按收入计算。 二、新开发土地价格构成 取得待开发土地的成本 土地使用权出让金 征地及房屋拆迁安置补偿费 有关土地取得的手续费及税金 城市----出让金、动迁费； 农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿费+劳动力安置费+新菜地开发建设基金 管理费 为管理而组织经营活动而发生的各种费用 投资利息 例 总投资400万元，开发期2年，第一年投入总投资的65%，第二年投入35%，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，各期投入为年内均匀投入，所以第一期可以看做是开发期开始半年时一次性投入，计息期为1.5年，第二期投资可以看做是一年半时一次性投入，计息期为0.5万元，则利息为 销售税费 销售费用 税金 交易手续费 开发利润 销售收入减去土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息和管理费用之和为计算基数乘以开发类似土地的平均投资利润率 土地增值收益 以土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息和利润等五项之和为基数，乘以土地增值收益率来估算土地增值收益 例 某土地征地、安置、拆迁等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元，土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，土地开发费用第一年均匀投入30%，其余在第二年内均匀投入，年贷款利率为6%，按半年计息，当土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%，试评估该土地的单价 解： 土地价格=征用费+土地开发成本+利息+税费+土地增值收益 设V=A+B+C+D+E 三、新开发土地价格评估 第三节 新建房地产的成本法估价 计算公式 新建房地产价格=土地取得成本+土地、建筑物的开发成本+管理费用+税费+利息+利润 开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施建设费、开发过程的其他费用 其他成本要素估算同上。 新建房地产价格的构成 土地取得成本 征用农地 通过房屋拆迁获得 拍卖或竞标 开发成本 土地开发成本 勘察设计费 管理费 投资利息 销售税费 开发利润 第四节 旧房地产的成本估价 计算公式 1、房屋建筑物估价=房屋建筑物重置全价-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2、建筑物重置成本构成 前期工程费 建筑安装工程费 配套费 建设期利息 建设单位管理费 税金 开发商利润 重新购建价格 在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需要的一切合理、必要的税费和正常利润之和 客观的平均社会消耗，不是实际成本 全新状态下的价格 重新购建价格分类 重置价格 重置成本：采用估价时点材料、配件、设备、技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造或估价具有同等效用的新建建筑物的正常价格 重建价格 重建成本，采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象完全相同的建筑物的正常价格 适用性 重置价格适用于一般建筑物和因年代久远，使建筑物复建有困难的建筑物评估 重建价格适用于特殊保护价格的建筑物估价 重新购建价格的求取 土地重新购建价格的求取 建筑物重新购建价格的求取 一、建筑物与构筑物估价的基本方法 （一）、重置价格折旧法 1、重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 3、重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 建筑物重置价格的求取方法 具体方法： (1)单位比较法；（平方法、立方法) (2)分部分项法； (3)工料测量