税收政策和风险控制要点.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * 房地产税收政策和风险控制 —— 房地产企业联谊会 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 利息 分期 印花税 售楼处及样板间 临水临电 物业费 地下车库 公共维修基金 合法凭证 售价偏低 审核中发现的问题 税企矛盾的焦点 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于企业所得税 地下车库 延期取得的发票 股权转让 审核中发现的问题 税企矛盾的焦点 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 天津市地方税务局 《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 津地税地［2010］49号 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 利息 《—津地税地［2010］49号》 第二十一条 开发费用的确认 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除； 　 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除； 　（三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除； Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 印花税 《—津地税地［2010］49号》 第二十五条：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 项目分期依据 以发展和改革委员会批准的立项批复文件、《企业投资项目核准》或《企业投资项目备案》 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 售楼处及样板间 售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除， Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 代垫的临水临电 在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取。这部分费用不允许作为扣除项目申报扣除。 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 物业费、产权交易费、售楼处的水电费 在部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业费、产权交易费和售楼处的水电费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支。 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 地下车库 按以下三种情形分别处理： （1）对外销售的车库 ，有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除； （2）业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除； （3）开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 公共维修基金 维修基金是政府部门向售卖双方收取的一种房屋维修费用，可计入对应的开发成本中，但不允许做为加计扣除基数。 Page ? * 天津市有关房地产业务税收政策 关于土地增值税 合法凭证 （1）土地