商业街之深度剖析摘要.pptVIP

1—94 商业街之深度剖析 项目概况 项目介绍 区位：上海市淮海路中段南面，新天地太仓路的主入口离淮海路最繁荣的地区和地铁出入口仅170米 定位：由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街；具上海历史文化风貌的都市旅游景点；上海文化旅游名片 基本信息：建筑面积约6万m2，从兴业路可分为南、北两里两部分 功能业态：餐饮、商业、娱乐、文化功能主题的休闲步行街，包括广场表演及露天茶吧等特色设施 总体规划 规划定位 商业业态 商业业态 商业业态 运营模式 盈利模式 综合分析 开发模式总结 优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。 标识设计 目前商铺的销售模式主要有直接销售、带租约销售、返租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式。 商业街经营策略及相应环节要点解析 4美元/天/平米 南里6,7号楼一楼单元2 哈根达斯 2.2美元/天/平米 南里6,7号楼二楼单元12A,12B 翡翠酒家 2.5美元/天/平米 南里6,7号楼三楼 亚历山大会馆 南里 3美元/天/平米 南里1号楼 真的好海鲜餐厅 3美元/天/平米 南里5号楼105室 朝安东尼丝绸精品店 3.5美元/天/平米 南里5号楼一楼单元5 乐园酒吧 2.8美元/天/平米 南里5号楼108座 落脚点东南亚风味餐厅 2.4美元/天/平米 6号楼一楼单元2 好地方酒吧 3.6美元/天/平米 南里6,7号楼一楼单元28 McCafe 咖啡屋 3.1美元/天/平米 平均租金 3.4美元/天/平米 南里2号楼单元4 星际餐厅 3.4美元/天/平米 南里2号楼 中央美术学院油画廊 3.6美元/天/平米 南里1号楼1A 福林堂 租金 位置 店名 商业租金 上海新天地 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。 租金节节攀升： 2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。 只租不卖，管理与经营分离 上海新天地 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。 以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。 商业先期提升区域价值 上海新天地 采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现； 开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气，己经跃居前10名了。 经济效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能 社会效益 全部作价补偿，原居民不返迁 安置方式 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右 拆赔比 原容积率1左右，改造后提升到3 容积率变化 由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益 改造主体 完全市场化运作 运作方式 总占地面积52万㎡，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主 基本情况 内容 项目 上海新天地 湖心绿地 商业 写字楼 住宅 规模 时