万辰镇江天桥路研究报告摘要.pptVIP

优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 地块位于老城区成熟地段，区位优越； 毗邻感到，公交发达，交通便利； 周边又良好的自然环境； 配套完善，商业氛围浓厚。 项目所处区域片区形象破旧； 区域缺乏整体性规划； 毗邻铁路，高铁，有噪音影响； 地势高差较大； 拆迁量较大。 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势 政府年度拆迁力度增大，市场需求激增； 配套完善，成熟地段价值凸显； 商业氛围浓厚，商圈效应逐渐成形。 凭借项目成熟地段，完善配套，通过项目产品的打造，奠定项目形象，快速抢占市场。 结合项目资源，科学合理配置项目业态，使项目利润最大化。 通过项目的配套优势，以及商圈发展潜力，使项目形象与原始区域形象脱离； 通过合理的规划设计，以及产品塑造，引领区域形象转变。 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 新城区建设对老城区客群的分流； 毗邻项目对项目的贴身竞争； 多核商圈发展进城缓慢，专业市场外移。 抢占新城区尚未成型前的市场契机，凸显老城区项目地段、配套优势。 差异化的项目定位，以竞合策略规避直面竞争。 以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手。 内部能力 外部因素 SWOT分析 地块属性优势明显 属性界定 项目属性 临街临路的高容积率综合地产项目 综合性项目 位于老城南部板块成熟区域，青年广场核心地段 核心地段 区域属性 城市规划中，项目区域将建成青年广场商圈，随着九润商业广场等项目的启动，商圈形象将快速提升。 规划区域商圈 周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大。 老城南部 老城南部，区域成熟，地段优势明显的中等规模地产综合项目 从项目所处区域、地段以及项目周边的环境和条件来看，项目具有较强可行性。 可行研判 可行研判 本报告思路提纲 项目本体分析 市场背景研究 发展方向初判 项目发展模式研判 项目经济测算 综合 用地 商业 游乐场 办公 酒店 或 公寓 住宅 商业+住宅 商业 住宅 项目可能的发展方向分析 纯住宅 住宅+商业 纯商业 从用地性质， 我们能想到哪些可能？ 初步 方向 发展方向判定 方向研判 总结建议 发展方向 纯住宅 住宅+商业 纯商业 纯住宅 住宅+商业 纯商业 纯住宅 住宅+商业 纯商业 通过市场机会和效益最大化，经行第二次筛选 通过不同模式的优势比对，经行第三次筛选，得出最优发展方向 一般商住模式 “综合体”模式 第一层过滤 第二层过滤 第三层过滤 结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标经行初次筛选 发展方向判定 方向研判 总结建议 发展方向 初次筛选——结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标 金山商圈 大市口商圈 丁卯商圈 火车站商圈 大市口 单中心城市多元化扩张 专业市场呈郊区集中化 房地产市场步入快速增长通道 城市拆迁作用下，量价齐升 住宅市场活跃，潜力巨大；商业市场机遇与竞争并存 09年住宅成交出现井喷，住宅市场潜力巨大 09年镇江市区商品房总成交面积337.05万㎡，同比08年大涨1.5倍；值得注意的是商品房供销比为0.79，供销比首次低于1.0 ，多年的供销关系得到扭转，表明近年来城市大拆迁产生的购房需求开始爆发。商业市场竞争异常激烈，出现过量迹象 07年以来，镇江市区上市的商业体量超过100万平米，知名品牌先后进入镇江，大型专业市场在政府扶持下，郊区化发展，几大专业市场同时上马。市场呈现项目分布较为集中，产品同质化严重的现象。 纯住宅 住宅+商业 纯商业 发展方向判定 方向研判 总结建议 发展方向 购物中心模式 专业市场模式 纯商业 百货 超市 综合卖场 …… 开发目标 经济效益实现 竞争劣势 大墙效应 地段环境 商圈 非城市核心商圈（大市口商圈），非城市重点商圈（南徐、金山长江路、火车站、丁卯），辐射能力有限，限制了高端购物中心发展 成熟的地段，但区域环境一般，后期发展规划对区域提升有限 地块北侧天桥路（南徐大道）形成强烈的“大墙效应”，限制了客户消费的到达率，从而限制了商业业态体量 知名品牌的大型购物中心陆续入住镇江，抢先占领市场契机，抢占了城市核心地段，项目朝购物中心发展面临严峻挑战 购物中心从经营角度考虑，多以持有为主，便于统一经营管理，这就导致企业投入巨大，且资本回收期较长 购物中心模式难以实现企业开发目标 NO！ 以购