青岛大拇指广场案例分析资料.ppt

第二部分 大拇指项目招商定位 结合周边情况解读项目招商定位 大拇指项目综述 * 我商场招商定位分析 最佳建议方案：国际二线服装服饰店 * 国际二线服装服饰店作为快速时尚（Fast Fashion）模式的领导模式，为了让消费者赶上最新流行的脚步， 国际二线服装服饰店各连锁店每周一定会有新品上市，商品上下架的替换率非常快。而且各店陈列的每件商品通常只有几件库存量，属于多样少量经营模式。每隔3周，其服装店内所有商品一定要全部换新。所以更能符合年轻时尚的潮流人群，更多的去符合项目整体影响力、聚客力，从而实现利益最大化、影响力最大化。 注：如zara此等的Fast Fashion品牌需要的面积最少需要1500㎡以上，如对此类品牌进行合 作势必会影响超市面积。 招商定位 品牌 业态 需求面积 洽谈情况 品牌建议 zara 服装 1500 8月会考察现场，待看场后回复 zara在青岛百丽广场已开设分店，目前能够达到30-50万/天的销售额，品牌对此比较满意，有兴趣继续开设分店。我方目前正努力推进此事； HM 服装 1500 对青岛崂山区有兴趣，在百丽广场的经营还比较好，有计划开设第二家店； 品牌对青岛市场有兴趣，对百丽广场的销售额比较满意，对崂山区的发展前景比较看好，但由于项目开业时间还需1－2年的时间，品牌感觉有些晚。据悉已与大拇指广场达成合作。 CA 服装 1500 对于崂山区持观望态度，但如果zara或HM考虑该项目，他们可以考虑 　据悉已与大拇指广场达成合作。 ME CITY 服装 　 青岛市场由济南分公司来运作，目前在新万达广场开设店铺，对项目所在区域有些了解，有一定兴趣，主要看重未来的市场。 　 ASOBIO 服装 800--1200 品牌对项目很关注，对进驻有兴趣，会让当地的代理商来做。 品牌不具备号召力，可以选择与ZARA这样的主力店相邻的位置，服装款式较为个性时尚。做为提升商场的时尚度很有帮助。 宝盛道吉 服装 800-1200 对项目有一定兴趣，但目前谈条件尚早，希望晚些时候再沟通； 金宝尔俱乐部 儿童俱乐部 500 对青岛市有兴趣，计划开设西瓜头及金宝尔俱乐部两个业态，希望能有大量儿童业态的面积，家庭气氛要做浓才会进一步考虑； 美丽田园 美容SPA 300-350 客户对崂山区有兴趣开设分店,目前在青岛有一家店 KTV 娱乐 客户对青岛市场有兴趣,目前正在考察市场上的商业项目 金钱豹 餐饮 对项目有兴趣，需待具体租赁条件出来后才会进一步考察 小南国 餐饮 对项目有兴趣，希望可以做1+2F，待具体位置推荐后再进一步考察 Mr。 Pizza 餐饮 对项目有兴趣，待进一步的位置推荐及租赁条件建议出来后再做进一步考察 Burger King 餐饮 集团会在明后年考虑青岛市场，对青岛市场有兴趣，之后可进一步沟通 项目所在区域内的商业市场租金水平 由于青岛大拇指广场位于崂山区，为青岛新兴住宅及商务区，绝大多数商业项目为在建或规划中，已开业项目只有丽达广场。丽达广场零售模式为百货公司，因此，其与零售商的合作方式为纯抽成形式，不同业态的抽成比例为： 商业业态 抽成比例 商业业态 抽成比例 服装服饰 20％－25％ 儿童用品 15％－20％ 领头羊服饰 15％－20％ 家居用品 25％左右 快餐 6％－12％ 个人护理 4％－6％ 具有可比性之商业项目的租金水平 考虑青岛大拇指广场零售模式为购物中心形式，且档次定位为中档偏高。特挑选青岛地区与本项目零售模式相同、商业规模相似的购物中心项目（百丽广场、万达广场延吉店）租金水平供贵司参考，同时，作为本项目租金预估的重要借鉴： 商业业态 租金水平 （人民币/月/平米） 商业业态 租金水平 （人民币/月/平米） 服装服饰 280－350 儿童用品 280－350 领头羊服饰 180－260 大型餐饮 100－140 快餐 100－250 大型超市 约75 万达广场延吉店 百丽广场 具有可比性之商业项目的租金水平 商业业态 楼层 商业面积 租金水平 （人民币/月/平米） 备注 领头羊服饰 首层 1300－1800 75－130 抽成6％，两者取高 化妆品 首层 约350 150－200 — 服饰 首层 约130 200－450 — 家居主题卖场 地上二层 约1200 无 抽成8％左右 运动领头羊品牌 首层 约300 无 抽成15％左右 快餐 地上三层 约160 170 — 快餐 地下一层 约300 约150 抽成约8％，两者取高 KTV 地下一层 约1600 约40 — 电影院 地上三层 约3500 无 扣率8％－12％ * 1、大拇指广场充分体现了百货业态和传统购物中心业态的组合体，由于超外区可租赁面积较小，不可能实现品类独立性。 2、我商场与大拇指广场虽为竞争对手，但更多的会体现双赢