中原-超高层综合体年长沙保利南湖广场运营战略要点.ppt

价值策略 展示策略 产品建议及推售策略 1、极致活动，引爆价值 2、综合体物业价值提升 极致活动，引爆价值：全球视野下的城市功能升级 主题：全球视野下的城市功能升级 节点：项目产品发布会 形式：邀请克林顿或布莱尔、国内顶级城市发展研究专家与政府、媒体、金融企业、投行合作开展城市发展高峰论坛。 与天心区政府及南湖新城委员会合作探讨城市升级的功能转移 目的：凸显保利品牌，卓现项目高度； 极致活动，引爆价值：保利湘江音乐节，音乐对话湘江 主题：保利湘江音乐节，音乐对话湘江 节点：项目营销中心开放 形式：理查德·克莱德曼, 1990年，以《致艾 德琳之诗》获得世界上惟一的金钢琴奖。世界顶尖级钢琴大师，大师级演奏会吸引眼球，拔升高度 目的：世界顶级大师，树立双重标杆 极致活动，引爆价值：世界级珍宝青州佛教造像、舍利展 主题：世界级珍宝青州佛教造像、舍利展 节点：高区会所开放 形式： 利用保利博物馆资源，与佛教协会、省博物馆、展览馆联合湖南个大媒体，进行系统媒体套路，树立项目高度、传递项目人文气息，吸引眼球与湘江、橘子洲、第一师范等文化沉淀构建区域历史文化价值 目的：文化彰显气度，气度带动高度 极致活动，引爆价值：样板房品牌空间体验秀 主题：样板房品牌空间体验秀 节点：样板房开放 形式：为了提高项目的档次，现场设置了情景体验厅，现场配合模特展示了LV、ARMMNI、GUCCI等最新奢侈品牌，展现项目奢华品质。 目的：做足奢华极致，彰显项目品质 凯乐国际城 VS 本案 项目对比：项目依托其江景资源、低密度、高端品质形象以及地理位置的优越性打动客户；创新户型设计，如洗手间飘窗设计等， 附加值较高；户型近深较短，通透性佳。以两房配比为主要。本案在资源景观、保利品牌优于对方； 推售：二期预计年底推出，凯乐国际城的三房（124—131）与本案形成较大的竞争关系。 VS 北辰新河三角洲——地王和商务引领下的地段资源综合体。 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 北辰新河三角洲——2010年首开11万住宅区域示意图 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 北辰新河三角洲开发D3和E5区域，总共约20万平方米，多为非临江物业。2010年11月优先推出D3区域， D3地块货量共1454套。1、2、4、5、6、7、8号楼分批推出，11月入市体量11平米。 北辰新河三角洲 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 舒适型2-4房，面积覆盖段大。 121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房及345平米的五房。 北辰新河三角洲 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 户型设计带360度观景窗，全明卫设计，大型入户花园。户户飘窗，在景观、通风、采光方面最大化； 户型结构偏重舒适、享受，功能分区合理。 北辰三角洲 VS 本案 VS 项目对比：强势江景，地王效应，超大体量综合体，超大影响力和号召力；知名开发商，实力雄厚；但目前配套尚待发展；本案2-3年内配套略优于对方；在项目规模、规划上无法匹敌对方！在市场影响力和号召力上，本案还稍逊色一点。高效运用保利的品牌优势、项目自身的人文资源优势及现阶段大环境配套去跟该案进行局部的竞争。 推售：2010年11月优先推出D3区域，共1454套。1—8号楼分批推出，121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房及345平米的五房。11月入市体量11平米。从总平上看，该区域超高产品非一线江景资源，与本案相比在江景上有较大的区别，这也关系到本案后期的推售。 中心区域市场分析 复合体类型 项目名称 项目竞争度 产品推售竞争度 地段居住体 化机厂 ★★ ★★ 地段综合体 万博汇 ★★ ★★ 汇金国际 ★★★ ★★★ 水泵厂 ★★ ★ 明城国际中心 ★★★ ★★ 泊富国际广场 ★★★ ★★ 地段资源居住体 中建国际 ★★ ★★★ 凯乐国际城 ★★ ★★★ 地段资源综合体 本案 —— —— 北辰新河三角洲 ★★★★★ ★★★★ 从项目看：本案核心竞争对手是北辰，其次是明城国际中心、泊富国际广场、汇金国际；从推出产品看，竞争度强的北辰，其次是凯乐国际城、中建国际 、汇金国际 中原对中心区域客户的理解 奥林匹克花园 省外和地市客户促成了中原进场后月均去化30套平层乾台！ 嘉盛国际 市中心区域的客户，缔造长沙楼市传奇，售创长沙楼价破万记录。 建鸿达华都 看重项目的地段和教育配套的中心区客户和地市生意客户，让中原进场后价格由5700攀升至6500，成交量月均10多套攀升至30套！ 实现华都高速高价的客户群 客户偏好：项目位置，周边教育、医疗配套，