商业地产培训专题专业市场(叶魁)资料.ppt

商业地产培训专题—　专业市场篇　— 本专题主要包括以下几个部分 专业市场划分 现代专业市场的构成要素 政府引导、产业支撑、交通发达、配套完善是专业市场成功的关键条件 第三部分专业市场策划及营销 我们的主要工作是什么？ 专业市场投资的10项参数 1时机性： 市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，随着经济的发展有其产生，发展，消亡的过程。时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。 2行业进程性 行业进程包括：商业进程，行业利润进程。建筑物进程。 3地段性； 俗话说，投资地产三要素就是地段，地段，地段，可见地段的重要性。这里所说的地段，是指消费者心理潜意识中认同的地段，任何一个商业地段，它都具有消费者自然心理认识的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量灌输下形成的。 地段的选定，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势下决定，否则，仅凭借自身能力很难扭转。 4规模性； 规模出效益。大鱼吃小鱼，在市场领域中，很多规模大的会吞并小的，规模出规模效益 .规模效应中，需要特别指出的是规模的边际效应，规模在扩张到一定程度后，其规模的边际效应就会降低，其规模并非越大越好。 5布局性； 在完善硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计，适得其反。 6硬件性 硬件性包括建筑物本身的功能性，展示性（室内及室外）。它的外观设计式样应独特新颖，具有外观上的吸引力；硬件要求内部设备先进，技术性能良好。 7稳定性 市场的稳定性性主要表现：物业的稳定性、手续的稳定性 、建筑物硬件稳定性、商圈的稳定性 、市场管理层的稳定 8人气性： 人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。 人气包括：商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。 交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度。对内交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度。平均车流量。对外主要考察商业物业与火车站港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。 9资源性 在很多市场的招商或洽淡中，常常会听到这个词“资源”，即拥有商户资源 。 10竞争与兼容性： 市场的建设，投资和发展过程中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷，在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展，更换。 兼容性：业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化。如果兼容性强，只是说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大。 时机性与进程性是限制参数，它是决定是否能切入点，它是对项目的最前提的条件，它决定了项目的“天时” 地段性、商圈分析、人口分析、人气性都是“地利”是项目的地缘属性，其是固定的，是静态可分析的。 规模硬件、布局、资源性都是运作团队和执行操作能力对技术面的把控，它有改变“地利”的作用。 稳定性与资源性是后期其运作和管理考察的属性。 竞争，兼容性对“地利”各参数的综合评价评判的优劣分析 地段性与规模性而比，规模性大于地段性 地段性与资源型而比，资源性在突发因子情况下大于地段性，在正常情况下，地段性大于资源性 任何属性中，违反进程性，其它属性无作用 地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次是在同质下布局性，然后是地段性、布局性有时与地段性同等重要。 硬件性与地段性而言，租金不是由于硬件性而改变，租金是由商业的支撑关系即商圈分析与人口分析推出支撑而决定，对硬件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈分析和人口分析是13参数分析的核心。 资源性强的行业，其市场兼容性差 突发因子产生时，资源性则占第一性 人性是一切的基础，也是最可变的，任何好的项目如果人不好，怎么努力也是难以达到预期的效果，“人和”是最重要的。 专业市场策划工作的主要流程 关于专业市场的调查 SWOT分析法 好的SWOT分析的前提是正确识别出项目的优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优劣与