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关于房屋抵押期间产权归属问题探讨 　　【摘 要】房屋产权抵押在现代市场经济活动中越来越普遍。但是，由于制度及管理存在一定的漏洞，由此而产生的房屋抵押期间产权归属纠纷时有发生。笔者写作本文即是对房屋抵押期间的产权归属问题做简单的研究，以期为这一问题的解决提供参考。 　　【关键词】房屋抵押； 产权；产权归属 　　近年来，随着我国房地产业的快速发展，与之相关的房屋按揭贷款，房屋产权交易，房屋产权抵押等经济活动越来越普遍。房屋产权作为一种资源进入到市场领域，充分调动了房屋，土地等相关要素参与到市场经济的生产，消费和分配中来，使资源得到最大限度的利用。对充分活跃房产消费市场起到了不可忽视的积极作用。但是，由于相关法律法规的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的过程中，关于房屋抵押期间产权归属问题的纠纷时有发生，已为房屋抵押这一经济行为的发展带来了不小的困境，同时也为市场经济的有序发展产生了消极的影响。因此，理清房屋产权归属，尤其是房屋抵押期间的产权归属问题，对于促进房产消费市场和市场经济的有序健康发展有着十分现实的意义。 　　一、房屋抵押的基本内涵与形式 　　（一）房屋抵押的基本内涵。 　　房屋抵押是指房屋产权所有人以房屋产权的有效凭证（房产证，地契）作为抵押向国家金融机构或者其他第三方获取借款及其它物质帮助的行为。 　　在房屋抵押期间，产权所有人取得借款并按期付息。房屋的产权仍然归其持有，债权人只是按期获取利息，而无使用和出售房屋的权利。但是，如果房屋产权所有人（债务人）不能或者不履行债务，那么，抵押期限结束后债权人就有权依法处分抵押房屋及其产权，并于所得款项中优先受偿。 　　在房屋抵押中，提供房屋的当事人叫做房屋抵押人（以下简称抵押人），接受房屋抵押的原债权人叫做房屋抵押权人（以下简称抵押权人）。 　　（二）房屋抵押的形式。 　　房屋抵押大体可以分为两种形式：第一种是房屋产权和土地使用权一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及该房屋占用的土地使用权作为一个统一的房地产整体抵押给抵押权人作为债务履行的物质担保。第二种是房产和地产的分别抵押，顾名思义该形式就是抵押人将房屋及房屋占用土地的使用权二者作为独立的财产抵押给不同的抵押权人，以此作为履行债务的物质担保。 　　二、抵押房屋的产权法理认定 　　（一）土地使用权和房屋产权在民法上的独立关系。 　　关于土地及土地上房屋的关系，近代以来民法对此问题的解释大致有二种观点：一种以德国的《民法典》为代表，其第94条规定，附着于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分开的出产物，属于土地的重要组成要素。因此，不应该将土地和地上物进行分开登记，分别流通，甚至于出现土地与其附着物分属于不同的权利主体的情况。另一种以日本的立法模式为代表，认为土地及其之上的附着物如房屋等二者之间是独立的关系。 　　（二）土地使用权和房屋产权在民法上的相依关系。 　　早在1992年（国家土地管理局令）第一号《划拨土地使用权管理暂行办法》就指出：“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物，其他附着物转移给他人的行为。”这实质否定了“房随地走，地随房走”的原则。然而2001年8月5号建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，”该规定，表明了建设部“房随地走，地随房走”的原则性态度。这与1992年的（国家土地管理局令）第一号《划拨土地使用权管理暂行办法》直接违背。究其原因是因为房地合并抵押的做法是目前比较便于管理的抵押方式。 　　（三）我国目前的房屋产权内容 　　我国目前在房屋产权的认定上，采用日本模式，即房屋产权和土地所有权分属不同权利主体，土地所有权属于国家。房屋抵押只是房屋所有权的抵押，不包括房屋所依附的土地所有权的变更。 　　三、房屋抵押期间的产权归属问题探讨 　　（一）目前采取的抵押模式。 　　我国目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押权人提供房屋抵押时是连同房屋及该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。这种模式与我国目前土地国有，房屋和土地的所有权分离的原则背道而驰，但是，从易于管理，促进房产交易市场发展，维护房屋所有人合法权益的角度出发这一模式具有相当的合理性。 　　（二）单一房地产权利主体的产权归属问题。 　　这一问题是房屋抵押期间产权划分比较简单的情况，由于权利主体单一，对抵押房屋的产权划分就比较容易。根据上文中的相关论述，我们知道在发生房屋抵押行为时在抵押期间也就是抵押人履行债务的时期内，房屋的产权毫无疑问属于抵押人所有，换言之，就是在抵押期间抵押人对抵押房屋产权的所有权受《宪法》以及《物权法》等相关法律的保护， 　　（三）非单一房地产