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历史性不动产评估问题研究 　　摘要：历史性不动产评估是不动产评估领域的一种特殊类型，本文以《IVS230――不动产权》附录历史性不动产权评估为基础，结合我国学者的研究成果，探讨了市场法、收益法和成本法在历史性不动产评估中的应用。同时，我国应借鉴国际评估准则与其他国家或地区历史性不动产的做法或经验，健全和完善我国不动产评估准则，以推动我国历史性不动产评估、保护和交易市场的健康发展。 　　关键词：历史性不动产评估 国际评估准则 方法与选择 　　一、问题提出 　　历史性不动产评估是不动产评估中一个无法回避的现实问题。梳理文献发现，国内的研究文献相当有限，且多数是非评估界学者从文物价值评估及保护的视角研究的，通常是从历史价值、艺术价值、科学价值等方面进行评估（李秀清、李宏松，1998；张湃，2010；刘洪丽，2011），以及“申遗”视角下国内历史城镇的价值评估（孟超、张靖华，2008），并构建了文物价值（历史、艺术、科学）、存在状况价值（原真性、完整性、可观性）、社会文化价值（社会、文化、经济）、濒危性（发展、环境、自然灾害、旅游）等多级大遗址价值评估体系框架（戴俭，2012）。非文物性古建筑的难点在于建筑又非建筑、文物又非文物的双重特殊性，其价值的影响因素包括普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素两大类（吴守志、金建清，2005）。国际评估准则理事会发布的《IVS230――不动产权》以附件形式对评估历史性不动产权益需要考虑的事项给出了指导意见，以规范和指导评估师在不动产评估执业中科学、充分地考量历史性不动产评估问题。限于资产评估的发展时间较短等原因，我国《资产评估准则――不动产》并没有针对历史性不动产的具体条款。 　　我国有着悠久的历史和灿烂的文化，历史性不动产众多，随着我国经济发展和城市化及旧城改造进程的加快，如何借鉴国际评估准则及英美评估准则，制定或完善我国历史性不动产评估的相关准则，对评估历史性不动产价值并科学地加以保护具有重要意义。 　　二、历史性不动产的含义、范围及评估的影响因素 　　（一）历史性财产与历史性不动产 　　历史性不动产属于历史性财产的一种类型。一般而言，历史性不动产是指公众认可或者政府组织官方认可的与某一历史事件或历史时期有关、具有国家传统的建筑风格以及拥有文化或历史重要性的不动产。历史性财产则是一个十分宽泛的术语，它包含很多的财产类型。一些历史性财产被恢复成它的原始状态，一些进行了部分的恢复，有的则完全没有恢复，如建筑物的外观等。历史性财产也包含部分适用于现代标准的财产，如内部空间以及性能已经非常现代化的资产。 　　（二）历史性不动产的范围 　　由于历史性财产在文化和经济上的重要性，不同国家政府相关部门都制定了相关措施来保护特殊的历史性财产或包含特殊建筑物或历史效益在内的整个区域。联合国教科文世界遗产词汇组织对文化遗产和文化财产定义为：“文化遗产，三类资产能够被认可：（1）纪念物。建筑学作品、不朽的雕塑和绘画作品、考古性质、碑文、窑洞的元素或结构以及这些特性的结合，从历史、艺术或科学的角度来说，都具有非常显著的价值。（2）建筑群。独立的或连接在一起的建筑群，由于其建筑风格、唯一性或历史地位，从历史、艺术或科学的角度来说，都具有显著的价值。（3）遗迹。人类的作品或人类和自然共同的作品，包含考古遗迹等，从历史、美学或民族学或人类学的角度来说，都具有显著的价值。“文化财产是指著录在世界遗产名录、符合至少一种文化遗产标准且经过了真实性检验的财产。”但是，并不是所有的历史性财产都需要官方指定文化财产的认可记录，很多具有文化和历史重要性的财产通常也被认可为文化财产。 　　《IVS230――不动产权》附件历史性不动产权益评估所指的历史性不动产包括以下四个特征：（1）历史上具有重要意义的建筑及文化；（2）法定的或者受到法律所保护的；（3）使用、修改或处理时受到限制与禁止；（4）在某些司法管辖区，有义务允许公众频繁的进入。 　　（三）历史性不动产特性对评估的影响 　　与一般不动产评估不同，历史性不动产的评估需要考虑很多与其重要性、知名度、典型性等相关的因素，一般包括： 　　1.法律及法令保护。历史性不动产往往拥有历史、文化或者环境意义，许多历史性不动产是掌握在公共部门的手中，诸如历史建筑物、纪念碑、考古遗址、保护区、自然保护区及艺术品等，其价值兼有普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素，后者一般包括历史因素、人文因素、科学因素、艺术因素、纪念因素、教育因素等。同时，相关的法律法规会对此类不动产的使用、处置等制定严格的规定，以保护历史性不动产的安全性、完整性及可持续性。 　　2.使用、修改和处理上的各种限制。历史资产是无法替代的，尽管他们的物理状态恶化，他们的经济效益会随着时间的推移而