中国税收改革——评价与建议解读.ppt

香港地区的物业差饷税，以假定业主在市场中出租房屋能获得的年值为计税依据。 2009-2010年度的税率为5%。 以年值为依据的好处： 房租供求市场的竞争比较充分； 租金的确定比房产价值评估容易。 小 结 TMI有缺陷，应确立“财政汲取率”指标。 直接税占比的提高是改革问题，更是发展问题。 增值税自身面临许多改革问题。 消费税有很大的发展空间。 按家庭征个税可能不符合国情。 房地产税计税依据要客观、便捷。 杭州市从高地价-高房价中获得土地出让金和房地产税收，转用于城市公共产品提供。 富人得益，穷人也得益。 较低的住房需求弹性，注定靠征税打压房价的初衷难以实现。 恰恰由于税收转嫁，使政策效果与预期目标南辕北辙。 反而误伤保障性需求者和改善性需求者。 2004年1月1日，杭州率先开征二手房差额20%的个税。 原因之一：房价上涨太快。 1998年 2003年 杭州房价 4000元/㎡ 7200元/㎡ 市区的房价涨到8000多元/㎡了。 原因之二：房价收入比太离谱 2004年城镇居民人均可支配收入较低的（仅为12898元）。 原因之三：外地投资客太疯狂 炒作者占购买人群的20%左右。 但是，政策出台之后的效果出乎人们的意料。 2004年9月1日，杭州暂停征收二手房20%个税政策。 原因之一：房价没有下降。 2004年1月1日至9月1日，杭州房价涨幅在15%左右。 原因之二：政策过于刚性。 政策阻止了改善性需求人群入市的步伐。 原因之三：政府感到有压力。 2004年上半年，杭州房地产投资增速有所放缓，开发商拿地的意愿降低，部分房企看空未来一两年的市场。 （2）调控房价的前提条件是中央与地方实现激励相容 激励相容： 追求个体或局部利益最大化的行为，正好与实现组织或整体利益最大化的目标相吻合的制度安排。 对于打压房价，中央与地方总是“同床异梦”。 地方迫切希望通过房地产业增加可用财力。 杭州市土地出让金收入 2009年 1200亿元 2010年 923亿元 2011年 427亿元 2012年 351亿元 2013年 1327亿元 现有税种，涉及房地产业的有10个。 仅在房地产行业征收的：房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。 同时涉及其他行业的：营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。 2012年3月14日，温总理说： 房价与居民收入相适应； 房价与成本和合理的利润相匹配。 第二句应改为： “房价与合理的成本和利润相匹配。” 馒头贵，还是因为面粉贵。 房价收入比： 房价收入比：住房价格与城市居民家庭年收入之比。 世行专家（Andrew Hamer）提出，中国房价收入比3-6倍较为合适。 这也是目前很多人向往的比例。 2013年杭州市区城镇居民人均可支配收入是39310元。 三口之家的年收入117930元。 按照90㎡×1.5万元计算，总价是135万元。 房价收入比是11.45倍。 如果保持在3-6倍，房价应降到3900元/㎡-7800元/㎡。 杭州市主城区住宅平均楼面价 年份 平均楼面价（元/㎡） 2012 10719 2013 11854 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 建筑总面积=土地总面积×容积率。 在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。 全国房地产开发企业 项目 金额 占售价之比 土地成本 1963元/㎡ 36.5% 建安成本 2250元/㎡ 41.8% 税费财务成本 540元/㎡ 10.0% 企业利润率 11.7% 项目 住宅 商业 车位 销售收入 25432 35000 4571 营业税金及附加 1424 1960 256 预征土地增值税