中广信廊坊市德荣帝景入市营销策略解读.ppt

客户沟通机制 开发商沟通机制 * END！ * * * * 开盘销售前提： 1、配套设施 包括市内售楼处、项目接待处、项目初步景观资源、热线电话等。 2、策划方案 包括市场调研方案、项目定位方案、项目包装方案、销售推广方案等，必须在开始销售前落实可执行的内容，由哪些合作方执行及完成时间。执行的效果，往往取决于准备的时间，因此越早落实，越早开始执行，项目推出的胜算就越大。 3、相关设计方案 园林设计方案、智能化设施设备方案，物业管理方案等，这些方案都是涉及产品的核心内容，产品的卖点，客户最需要了解的方面，同时也是对销售有促进作用的方面。也直接与以下宣传资料的制作相关。必须落实，才能进行销售。 4、销售资料 项目销售资料是指在项目销售过程中，为了对项目情况进行较为详细的阐述，向客户充分展示项目优势，而在项目销售现场准备向客户派发的宣传资料，包括认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等。 6月1日 7月1日 8月1日 项目亮相 开始认购 正式开盘 强销期 讨论开盘活动 开盘活动实施 营销方案调整 活动方案确定 开盘日期的选择 ——根据7月1日开始的认购销售情况 认购期时间的长短一般需要按照销售情况进行调整。 在认购期销售不太理想（低于认购期推出房源的30%——40%）的情况下，应当适当延长认购期，已确认项目问题所在，并寻求解决方法； 如果销售情况较为理想（超过认购期推出房源的60%——70%），则可顺利进入正式销售阶段； 如效果非常理想，这可考虑加推房源或提前进入正式销售阶段（前提是准备工作全面完成）； 根据我司以往销售的经验，暂定认购期时间为30天。 全国同步发售 在京津唐、东北区域、内蒙等地同时同房源发售，多个城市同时销售，形成轰动效应 网上视频和图文直播传达摇号信息 在国家公证机构的全程监督下，抽取了第一批名客户，并于10月15日开始正式选房，现场网络媒体发布了每一批摇出的号码。使项目成为北京市使用网上视频和图文直播向客户传达摇号全过程及最终结果的楼盘项目。 ?明星助阵项目开盘 开发商请来了明星及著名歌舞团的异域风情演出来现场助阵，邀请政府官员专程来访。虽然在以往的房地产项目开盘活动中，也频繁出现明星的身影，已见怪不怪。但每次以这种形式开盘的项目，总是能带来许多的“人气”。 开盘活动形式 口碑传播 每周推出5-10批特价房引爆市场，促进中间层积压产品的快速消化。 执行周期：12月31日-1月春节； 推广渠道：工地周边户外+报广+电视媒体+广播； （为辅） 推广活动：以客户联谊、答谢、游园会等活动形式。 （为主） 12月 1月 2月 将注重项目品质与品牌的“口碑传播” 项目形象 维持期 推广主题：对项目诸多细节的详细呈现阶段，综合、细致的传达项目卖点 形象维护期 “希望工程现场捐款,即获捐款n倍的房款优惠”等 设计活动 目　　的：客户维系，扩大口碑，提高项目知名度。 时 间：2011年11月 地 点：项目售楼处 参加人员：项目诚意客户 活动方式： 每年的9、10月是我国的灾难多发期，借此可以举办爱心或希望工程捐款活 动，例如捐款5000元捐款,可获50000 元房款优惠!(每套房源房款优惠上限为50000元) ——以此达到轰动的效果！ 现场捐款活动 10月 11月 12月 …… 1月 …… 活动 赠送家具、家电 结合销售情况，针对购房者进行适当的赠送家具、家电活动。 结合10月份客户购买情况，采取赠送家具和家电等附加优惠； 推出“购房即送价值18888元家装大礼包” 活动 “圣诞大礼，暖冬2011” 圣诞主题月活动 目　　的：客户维系，扩大口碑，提高项目知名度，促进淡季客户成交。 时 间：2011年12月25日 地 点：售楼处 参加人员：准业主及特邀诚意客户等。 活动方式： 在12月对售楼处进行包装，营造有节日氛围和人气的场景，摆脱冬季给人的萧条感觉。 在活动前一周左右时间对以成交客户和诚意客户进行约访，邀请他们带上家人在12月21日上门。 在12月21日售楼处开放圣诞活动，提供酒水、蛋糕和烤火鸡等，现场举办小型晚会。到场客户均提供小礼物并且在互动小游戏中参加抽奖。 对于12月到访客户提供小礼物，12月签约客户可以抽红包抵房款（100%中奖）。 将活动过程拍摄下来制成展板或展示墙安放在售楼处内部。 10月 …… 12月 11月 维护期 团购方案 考虑到市场普遍存在团购的客观事实。针对特殊行业、特殊区域、特殊渠道的客户进行团购活动可以快速消化产品，平衡利润与速度的关系。 特殊客户团购方案 特别注意： 第一：处理好大团购与社会团购的关系； 第二：处理好定价与速度的关系； 第三：处理好推盘节奏与价