耕地转为建设用地价格评估___以河南省南阳市为例.pdfVIP

第 24 卷 　第 12期 自　然 　资 　源 　学 　报 Vol24 No1　2 2009年 12 月 JOURNAL OF NA TURAL R ESOURCES D ec. , 200　9 耕地转为建设用地价格评估 ———以河南省南阳市为例 1 1 2 张 　志 , 刘耀林 , 龚 　健 ( ( ) ) 1武汉大学 资源与环境科学学院 ,武汉 430079; 2 中国地质大学 武汉 资源学院 ,武汉 430074 摘要 : 以经济增长理论为基础的传统土地估价理论与方法 ,对耕地价值缺乏完整认识 ,造成了 耕地价格与转用建设用地价格的不连续性 ,论文在土地资源总价值理论基础上 ,通过对耕地价 值的重建 、耕地转为建设用地增值空间分析以及权益归属的研究 ,重新构建了城乡交错带耕地 转为建设用地价格评估体系 ,提出耕地价格是经过外部性内在化以后的耕地资源权利的价值体 现 ,它包括耕地实际生产收益价格 、社会保障价格 、社会稳定价格 、生态安全价格和发展权价格 5部分 。同时以河南省南阳市为例 ,对该方法进行了实际应用 ,得出南阳市水田单位面积价值 总量价格测算结果为 13981元 /m2 ,该评估较好地反映了耕地的转用价格 。 关 　键 　词 : 土地资源 ; 耕地转用 ; 价格评估方法 ; 价值重建 中图分类号 : F0621　　　文献标志码 : A 　　　文章编号 : 1000 - 3037 (2009) 12 - 2 115 - 09 随着我国社会经济的快速发展和城市化进程的加快 ,许多经济发达地区的大中城市耕 地转用行为逐渐增多 。在耕地转用过程中 ,建设用地和耕地的价值差异是现实市场经济关 系中显现出来不容回避的问题 。由于经济增长的模式和内涵已在发生改变 ,衡量经济增长 [ 1 ] 的产出指标也由单一的国内生产总值转向 “绿色 GD P ” 。与此相适应的土地估价理论与 方法的假设前提也就同时发生了改变 。传统的估价方法相互之间虽然存有差别 ,但都是在 传统的价值观下以地租 、地价理论为指导对耕地经济生产价值的评估 ,体现的仅仅是耕地经 济收益功能 ,忽视了耕地其他功能的存在 ,没有体现耕地利用的外部性 。 其中 ,征用成本法是以征用估价对象所消费的各项费用之和为基础进行测算的 , 目前通 用的做法是按 《土地管理法 》中的 “产值倍数法 ”计算各项成本费用 。但这种方法由于其标 准未能准确反映资源的稀缺性和地区的差异性 ,是一种游离于市场之外的失真的价格而受 到质疑 [ 2 ] ,这样形成的征地价格是偏低的价格 。市场比较法的运用需要以较多的交易案例 为参照对象 。但是由于我国耕地流转市场尚未完全建立 ,还不存在独立于城市的地产市场 体系 。同时 ,我国还没有健全正规的土地市场 ,也缺少以地区限制条件作为主导因子的农村 土地市场 ,所以市场比较法在实践中的应用空间很小 。而基准地价系数修正法的应用场合 与当地农地分等定级工作进展状况密切相关 ,只能适用于农地地价差异不大的小地域范围 内的估价 。为体现耕地资源的价值 ,充分尊重农民集体产权 ,笔者针对具体情况重新构建了 适宜我国国情的耕地转为建设用地价格评估体系 ,并以河南省南阳市为例进行应用 ,评述该 方法的优缺点 。 收稿日期 : 2009- 03- 24; 修订日期 : 2009- 09- 0 1。 ( ) 第一作者简介 : 张志 1979- ,女 ,湖北武汉人 ,博士研究生 ,研究方向为土地资源评价及土地利用规划 。Em ail: fionazz@ 126. com 2　116 自　然 　资 　源 　学 　报