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论婚前个人按揭购房婚后共同还贷房屋的处理 　　随着国民收入的不断增加，生活水平逐步提高，房地产业也呈现出一片蓬勃景象。受“安居乐业”观念的影响，房屋对于百姓生活的重要性不言而喻，但由于房价的持续“坚挺”，人们更多选择按揭贷款买房以缓解经济压力。近年来，由于按揭房屋中法律关系错综复杂，历时久，纠纷多，相关法律法规及司法解释也随之推出。 　　按揭房屋产权登记共同还贷 　　2011年7月4日最高人民法院审判委员会通过的《关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称婚解三），对夫妻按揭房分割中的一些问题做了明确规定，引起了人们讨论和质疑。 　　“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”婚解三明确了以按揭房屋首付的出资人为标准，划分离婚分割时该按揭房产归属，使该问题在婚姻法上的盲点得到补充。本文试图从按揭房屋性质的角度，对产权登记效力的分析，探究该条文的合理性及阐述其在适用中的现实性。 　　一、按揭房屋的定性 　　我国“按揭”主要分为“期房按揭”和“现房按揭”。现房按揭是指，房屋建成以后，购房人与开发商签订房屋买卖合同，同时支付一定比例的首付款，不足部分向银行申请贷款，为担保债务履行，按揭人将购买个人住宅商品现房作为购房贷款担保物按揭给贷款银行，并到当地房地产登记处办理商品房按揭登记手续，银行作为第一受偿权人，如购房人到期不能偿还贷款，银行房屋进行变价或者由售房者向银行回购该房屋，以所得价款优先受偿。办理按揭登记后，在贷款本息还清之前，按揭人与开发商签订的《商品房买卖合同》及随后领取的《房屋产权证》正本交由贷款银行执管。期房按揭相对来说更为复杂，是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在商品房预售合同内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。由此可以看出，无论是可以办理产权登记的现房按揭还是未建成仍不能办理产权登记的期房按揭，在银行与购房人办理按揭登记时，并没有要求房屋已经办理了产权证，银行的权益更多的是倚靠开发商的资信能力以及按揭商品房保险予以保证。 　　显然婚解三第十条并没有涵盖所有情形，在适用中会受限于不同的产权登记时间。 　　1、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并办理好产权登记。显然，此时房屋为婚前个人财产，且产权登记一方为房屋所有权人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”的规定，尽管婚后用共同财产还贷，仍认为共同还贷只是在夫妻间产生了债权债务关系，不会改变按揭房屋所有权的性质。 　　2、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，婚后双方共同偿还贷款且办理产权登记。在现实中，现房按揭可能因开发商的原因拖着未办理产权证书，或者在产权登记办理审核期间内，双方缔结婚姻关系，或期房按揭中，按揭登记时房屋尚未建成，婚后房屋交付办理产权登记等情形时有出现。将权属证书的取得时间作为判定标准，显然是不当的。权属证书只是政府机关发放于登记人的表权证书，是形式上以所有人身份对抗第三人的要件，应认定登记于不动产登记簿上方发生物权效力。故婚解三第十条，实际上是符合物权的公示公信原则。另外婚前产权登记方与售房人签订房屋合同，买房子是登记方一个人的意思表示，对于登记方的配偶来说缺乏意思表示的，将萌生买房意思表示并签订房屋买卖合同加之支付按揭贷款的一系列表意行为评价为是夫妻共同的行为是说不通的。又登记方与售房人产生债权债务关系，登记方便享有请求售房人交付房屋、办理产权过户的权利，且在办理按揭登记时，银行实际上已经将房屋剩余的房款全部支付，登记方是与银行之间形成借款合同关系，因此此时其享有的债权是物权性的期待。“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。” 　　3、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，婚后双方共同偿还贷款，在夫妻离婚时仍未办理产权登记。由于婚姻存续时间较短，在产权办理期间，夫妻双方便已解除婚姻关系或期房按揭中，在离婚时房屋尚未建成交付的情形，为婚解三并未涉及。在