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论我国不动产登记的审查模式 　　摘 要 不动产登记制度作为民法中的一项古老的制度性存在，其功能在于向社会公示物权的真实状态和变动情况，以维护交易安全和秩序。而不动产登记的审查模式是采取实质审查主义还是形式审查主义则是不动产物权登记制度的重要命题，也是确保物权登记公信力和真实性的重要工具。因此，探讨研究不动产登记制度特别是不动产登记的审查模式，对建立运作良好实效突出的不动产登记制度具有重要意义。 　　关键词 不动产登记 形式审查主义 实质审查主义 　　作者简介：于清林，中国石油大学（华东）研究生院2012级民商法硕士研究生。 　　中图分类号：D923 文献 标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）05-015-02 　　登记具备公信力背后隐藏着一个基本判断―登记通常真实，登记能够表征物权变动效果。从生活的逻辑出发，登记系“真实的才可信”，而非“可信的为真实”。所以，登记内容与实际权利应为一致为常态，非一致为例外。如果登记的内容与实际权利经常偏离，登记公信力就失去了存在的基础，注定只能以“苍白”的法律作为支撑。要确保登记薄的真实性与准确性，登记机构应当对登记申请加以审查。 　　一、不动产登记机构审查模式概念及种类 　　不动产登记机构的审查职责是指，当事人提出不动产登记申请后，登记机构一旦受理，就应履行相应的审查义务，使只有符合不动产登记法律法规要求的登记申请被记载于不动产登记薄当中。但由于各国历史、经济、文化、政治和意识形态等大背景的差异，使各国在真实审查机构、真实审查对象、真实审查方式上产生了差异。 　　（一）形式审查主义 　　如何理解不动产登记的形式审查，学者们从不同的角度做了一些概念性的界定。归纳起来主要是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如不动产权属证明文件、物权变动意思表示一致的证明文件等材料是否齐备，相关签名印鉴是否齐全、是否符合规范要求，进行程序法上的审查，而无需对申请材料的内容是否真实、是否与实体法上的权利义务关系一致进行审查。易言之，当事人申请登记的材料只要符合形式要件，就应当认为是合格的。可见，形式审查的特点是，物权变动主要由当事人的意思表示决定，公权力对当事人之间物权变动的意思表示基本上不加干预。一般来讲，采取形式主义的大多是实行契约登记制度的国家，这些国家将契约作为生效要件，即当事人意思表示一致即可发生物权变动，但非经登记不得对抗第三人，登记与否不直接影响物权变动的效力。 　　（二）实质审查主义 　　对于不动产登记实质审查的认识，似乎并不如形式审查那样统一，不同国家的实质审查内容也不尽一致。有的学者认为，“实质审查不仅审查登记申请在登记手续法上适法性，还审查其是否与实体法上的权力关系是否一致，实体法上的权利关系是否有效。”对形式上完备但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记。例如，审查合同关系的真实性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基础上签订的，有没有欺诈、权利取得的方式、权利变动的原因是否与事实相符等情况，即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予以登记。也有的学者主张，实质审查主要审查所提交的资料是否齐全，根据资料判断权属是否清晰，以及审查物权变动的原因，即物权变动是否是当事人的真实意思表示，是否符合法律的规定等，而不必对资料以外的事实进行审查，如不必审查交易的目的、交易的金额等。至于，资料的真实性，也不应予以审查，而应由提交的当事人负责。学者王克稳认为，登记机关的审查仅限及于不动产物权变动原因关系的，为实质审查；反之，则为形式审查。总之，实质审查的特点是物权变动不仅要有当事人的意思表示，还必须有国家的意志介入其间，公权力对私权利的干预程度比较高。 　　在国外，采取实质审查主义的大多是实行登记生效主义的国家和地区。在这些国家和地区，不动产登记时不动产物权变动的生效要件，不动产物权的取得或变动不经登记不发生效力。即实行的是一种强制性登记制度（有的对初次登记不强制，但一经登记就进入了强制状态），因此登记具有极高的公信力。 　　二、对我国《物权法》第十二条的解读 　　谈到不动产登记的审查，我们非常有必要认真解读一下物权法第12条，因为该条规定在一定程度上代表和反映了立法对登记审查模式的导向和要求。该条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。（五）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 　　这些规定在一定程度上对不动产登记的审查模式做