试论房地产经纪人如何积极应对宏观调控政策.docVIP

试论房地产经纪人如何积极应对宏观调控政策 　　【摘 要】宏观调控的有效性已逐渐体现出来，但各种副作用也会随之而来。房地产经纪作为房地产产业链中的重要一环，经纪人如何应对宏观调控，也显得尤为重要。本文就房地产经纪人该如何积极应对当宏观调控，逆势思变，做简要分析。 　　【关键词】房地产业；宏观调控；经纪人 　　我国自1998年转变成市场经济条件下的以货币商品房为主这短短的十年内，房价一直都在争议声中前进，不断攀升的房价，更是屡受诟病。去年以来，在“新国八条”等各种调控措施，特别是限价、限购、限贷这三种措施的大力影响下，宏观调控的叠加效应慢慢显现出来，国内各种投机、投资性的购房也逐渐得到控制。随着房地产业的发展，宏观调控已成常态。而在可以预见的城市化进程中，房地产将一直是人们所关注的热点话题，只要在供需上存在矛盾，这种宏观的调控就难以被避免。那么，房地产的经纪人该如何积极应对我国房地产的宏观调控政策？ 　　一、对宏观调控负面效应的分析 　　在2011年前七个月中，全国的土地流标353宗，同比增长了242%。受到以上因素的影响，地价的水平也出现回落，2011年前七个月中，全国平均楼价为1680元每平方米，同比下降20%，住宅类楼房则下降了10%。很明显，因为受到调控因素的影响，所有房地产企业的资金慢慢收紧，与此同时，开发商们对于房地产的市场预期正在逐渐转变，落实在行动中就表现成为愿意下降地价。也许有人会说，对于房地产的宏观调控而言，要的就是这种效果，可是，随着土地大规模的流标，会导致在一定时间内房地产产品供给量严重不足。到那时，整个市场就会因供给不足而失去原有的均衡。 　　与此同时，随着“三限”政策的执行越来越严格，人们普遍的预期在短时间内暂时无法解除，购房者普遍出现了“一步到位”的购买趋势。根据最新的一项统计显示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面积居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了两成以下，消费者原先已经逐步成型的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正由于限购政策的不合理性，面临被抛弃的境地。失去这种消费理念，恰恰会引导整个供给结构的整体变化，让90平米以下户型占项目70%的政策面临夭折，最后使大户型布满整个市场。 　　其次，我国目前的房地产调控措施是通过压制需要，从而达到遏制房价迅速上涨，回归理性的。可是伴随着“三限”政策的推行，在不断压制投资以及各种投资需求的同时，也严重打击了相当大一部分为改善住房而需要的刚性需求。在这种政策的延续下，可能不会出现太大的问题，但是这种限购政策仅仅只是行政的一种方法和手段，如果一直采取这种政策，无疑会和市场配置资源的原则相排斥。当政策取消之后，这些被压制的市场需求就会被激发。 　　二、房地产经纪人积极应对策略取向 　　（一）明确中国的持续发展离不开房地产 　　1.政策调控不会改变房价上升曲线。降价取决于成本利润率，而不是资金利润率。房地产的成本利润率低，降价空间有限。所以就宏观调控而言，房地产市场不会出现房价暴跌的现象。在土地方面，房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。其实，真正影响房地产价格的因素是战争和经济危机，政策调控只是对价格的修正。如美国两次房价跌入谷底时期均是国家战争时期，香港98年期间为亚洲经融风暴时期，房价暴跌。 　　2.市场刚性需求仍巨大。我国每年有庞大的结婚人群。根据国家计划生育指标，人口总量预计还要增长30年。另一方面，目前中国城乡户均仅有0.94套住房，明显落后于美国、日本等发达国家，这就意味着房地产市场的刚性需求仍然较大。 　　此外，房地产行业产业关联度高，作为GDP的一大比重，地方财政仍对房地产有一定依赖。所以，综合来看，未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的发展。调控只是阶段性的，房地产行业稳步发展仍将持续20-30年。 　　（二）经纪人营销策略取向 　　主动出击、定向营销，建立客户主观心理偏好。 　　不仅卖实惠，卖概念先进。消费者肯定不愿意看到买了房之后房价下跌，对此经纪人应弱化客户的购买心理危机，深入了解地产现状和未来发展趋势并通过合理的方式向客户展现，给客户递交一份放心购买的方案。 　　不仅卖房子，卖资源稀缺。多数消费者对于调控只是观望，并没有深入了解，认为调控了房价就一定会跌很多。但是正如上文所述，房子盖得越多土地资源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就越贵，地价也就越贵，在调控下，房价是不会降的，只是归于合理，经纪人应将这样一种概念贯穿营销整个过程，当消费者知道自己买的不只是房子，更是一种稀缺的土地资源时，购买的欲望的动机就多元化了。 　　不仅卖户型，卖幸福体验。经纪人营销时，应重视向客户推荐幸福体验而不是简单的在户型上做文章。针对所在社区的特点，提出情感社区的方案，