北京万豪国际公寓推广策划案要点.ppt

万豪国际公寓推广策划案 报送：北京德润房地产开发有限公司 呈送：北京亚豪房地产经纪有限公司 （1） 区域内在售项目户型种类较少；除“建国国际公寓”外大多 在10种以下； （2） 本区域目前在售项目的面积主要控制在85㎡—180㎡之内， 户型主要是二居或三居； （3） 区域内所调项目普遍通过控制户型种类来限制其在产品 结构等方面的影响，即大众性户型为主，个性户型较少。 2、价格水平 项目名称 销售均价 （元/㎡） 总价范围（元） 主力户型 价格 付款方式 折扣率 通用时代 13000 250 -500万 266.5-455万 按揭、一次性 无 建外SOHO 12000 100-700万 162-228万 按揭、一次性、建筑期 按揭98折 一次性 94折 建国国际公寓 19683 104-849万 251-367万 一次性 95折 旺座中心 19021 200-800万 299-477万 按揭、一次性 96-98% 东方瑞景 12000 107-256万 101-161万 按揭、一次性 无 平均值 15141 152-621万 215.9-337.6万 —— —— （1） 所调物业全部为1万元/㎡以上，并以“建国公寓”为最高。 （2） “建国公寓”和“旺座中心”每平米销售均价平均比其他区域内物业 高出800元，地理位置的优越为最主要因素。 （3） 区域内新建项目总价范围较大，老项目总价范围较小；此现象与 户型种类的数量有关。 （4） 银行按揭和一次性为最普遍的付款方式，新项目则都另外提供分 期付款方式。 （5） 调查显示，老项目全部无折扣，折扣均为较新项目，且额度不大 （94%-98%）。 （6） 在购买力需求方面，此区域的普遍购买力应该在100万—200万之 间。（表中的数据主要受“通用时代”和“旺座中心”影响） 3、客户群分析 ? 现有客户层 通用时代 纯居住公寓，无商住或企业入驻，主要是各行业精英人士，私企老板，个别外籍或港、澳、台客户，20%的房地产行业总经理，少量律师等专业人士。 建外SOHO 年龄多为30-40岁，40%以上为外地投资商，由于目前尚未入住，详细信息还不明确。（各领域各类型公司，可参照SOHO现代城） 建国国际公寓 归国华人、港澳台人士、各企事业老板、社会名流， 已知3、4户为商住。 旺座中心 主要为各国驻华机构或公司高级管理人士、国内各企事业单位总经理，从艺人员、外地投资商（爆发户为多），专业人士等； 另外，外籍人员占有较大比例（40%左右，包括港澳台）。 东方瑞景 40%外籍或港澳台投资商，40%北京市企业主， 20%外地投资商、驻京办事处。 （1）?从购买用途分析：目前此区域的客户群主要集中在“投资”方面， 自住客户群相对有所降低，表明此区域房地产市场在投资领域 逐渐成熟，并且此区域的物业升值潜力也逐渐被看好； （2） 从购买客户群体类型分析：此区域又以90年代的港、澳、台以 及归国华侨为主力的客户群逐渐向分散型发展，例如：内地各 省份和北京地区的投资买家。 （3） 从购买客户群置业分析：由以前的专业投资人士和归国人士购 买，经过近几年的发展，已经发展成为各个领域的名人、名仕 购买的客户群体。 4、装修及家具配备 ? 装修档次 家具配备 通用时代 豪华精装 全部橱卫电器、洁具， 送分户式空调和烘干机 建外SOHO 精装 复合木地板、分户中央空调、 送冰箱、洗衣机、橱卫精装 建国国际公寓 精装 送分户空调、橱卫洁具、实木地板， 电视、冰箱、洗衣机等全部电器家具 旺座中心 精装 全套家具、家电， 完全现房、拎包入住 东方瑞景 精装 橱卫洁具、木地板、送中央空调 （1)????区域内在售物业交房标准主要是精装修，此现象反映出高档 项目的发展趋势，并且已经出现“酒店式”的交房标准； （2)? 在装修档次方面主要分为两种：“自住型”交房标准，交房档次 比较高；其次是“商住型”交房标准，交房档次相对比较低。 (3) 在装