北京望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告要点.ppt

望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告 公建地块项目市场研究及定位概要 本案公建开发的区域环境分析 区域在售商业分析－－区域在售的商业以社区底商为主 区域商业租金分析……地段不同租金差别很大 区域临街商业分析……各街道商业档次都不高 区域超市分析 区域餐饮娱乐市场分析……餐饮娱乐是本区域商业主力业态 区域百货市场分析……本区域不支持大型百货类业态 南城区域是专业市场的集聚地 区域专业市场分析结论 区域商业市场分析总体结论 区域办公物业市场分析 －－地块附近办公物业档次低，目前地块附近没有商务氛围 自用办公场所 工商银行崇文区支行 北京市珐琅厂 外地政府驻京办事处 衡水市政府驻北京办事处 哈尔滨市政府驻京接待处 零散的低档次改建办公场所 单间15平米左右，月租金1500元，出租率在90％以上 租户多为周边小市场业主租赁的办工场所 在售住宅改建 天天家园临街第2层住宅改为写字间对外销售 个案分析：天天家园写字间 位于天天家园沿街住宅楼的2层，1层为沿街商铺，3层以上为住宅 全部出售，9000元/平米 面积最小约200平米，墙体全部为承重墙，不可打通 无电梯，无大堂 同楼上住户共同使用的楼体为入室唯一途径 目前尚未销售出一套 区域办公物业市场分析结论 区域酒店式公寓市场分析 北部地块产品定位 层高要求 本建筑限高为24m。 健身中心层高4.2m。 洗浴休闲中心一层大堂层高4.5m，洗浴部分层高4m，其余层层高3.1m。 健身中心各楼层布置 洗浴休闲中心各楼层布置 首层业态 洗浴区业态 汤池 养生水疗池 淋浴区 蒸汽室、桑那浴 VIP室 休息区业态 休息大厅 休息包房 美容、美发 SPA、按摩、舒活等 娱乐区业态 KTV 棋牌室 目录 开发环境 市场分析 产品细化 区域商业市场分析 区域办公市场分析 区域酒店式公寓市场分析 北部公建地块 西部公建地块 东部公建地块 以木樨园商圈氛围为依托 融专业卖场、餐饮、临街店铺、办公为一体 打造 “双子星座”——南二环活力商务商业新天地 西部公建地块——主题定位 利用木樨园成熟商业氛围和特殊商务办公需求，以中档专业卖场、餐饮、乙级写字模最大限度的迎合市场需求 借势造势 价值实现 业态组合 以恰当的业态，保证商业和办公的可售面积和销售价格最大化 通过合理的业态组合，满足商业与商业、商业与办公、项目与周边的良好互动 西部公建地块——定位诠释 公建三 公建四 地上 专业卖场、临街店铺 F1 专业卖场 F2 员工餐厅、设备机房 B1 临街店铺、餐饮 F1 公建四 公建三 餐饮、设备机房 B1 写字楼 F3-F6 临街店铺、餐饮 F2 写字楼 F3-F8 业态规划 楼层 各层业态规划 西部公建地块——产品细化 可考虑的中档中型专业卖场—— 如： 电器类：大中、国美、苏宁、永乐 通讯类：中复电讯等 家居饰品类：简爱家居等 文化办公用品类：美仪办公 租金：2-3元/天㎡ 商业部分： 西部公建地块——产品细化 可考虑的临街商业—— 如： 精品店类：精品服装服饰 眼镜店：雪亮、大明等 餐饮类：中式小型正餐、快餐、家常菜、西饼屋、少量休闲餐饮 便利店类：7-11、物美等 其他类：美容美发、摄影等 租金价格：4-6元/天·㎡ 售价：12000-13000元/平米 商业部分： 西部公建地块——产品细化 写字楼部分: 建筑形态：塔式写字楼 级别档次：乙级写字楼 所在楼层：3-8层 层高：3.6米 入口方向：北侧 单位开间：100平米左右 租金价格：3-3.5元/天·㎡ 销售价格：9000-10000元/㎡ 西部公建地块——产品细化 第 * 页 南 三 环 赵公口桥 木樨园桥 本案住宅 健身中心 百荣世贸商城 酒店式公寓＋商业配套 酒店式公寓销售价格8000－8500元/平米 配套商业租金2-3元/天·㎡ 永外大街 洗浴休闲中心 北部公建地块 西部公建地块 东部公建地块 专业卖场＋餐饮＋临街店铺＋办公 专业买场租金 2-3元/天㎡ 临街商铺销售价格12000-13000元/平米 租金 4-6元/天·㎡ 办公物业销售价格9000－10000元/平米 租金3-3.5元/天·㎡ 南 三 环 目录 开发环境 市场分析 产品细化 区域商业市场分析 区域办公市场分析 区域酒店式公寓市场分析 北部公建地块 西部公建地块 东部公建地块 1 区域缺乏商务氛围，基本没有中高档办公的氛围； 2 区域周边交通及市政配套不完善； 3 本案区域整体