第九章房地产开发项目管理详解.pptVIP

第四节：房地产项目成本管理 1.概念 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。 开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用等。 销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支出，一般为总销售额的2～4%。 2.房地产开发项目成本管理原则 设置科学的成本管理目标 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本管理的高效手段 3.房地产开发项目成本管理的主要内容 策划、设计阶段的成本管理：策划阶段（寻找项目、市场调查和投资评估）、 设计阶段（重视设计前的投资估算、重视方案的选择）。 发包、施工阶段的成本管理： 发包（项目总发包、建安工程及设备采购发包）、施工阶段。 销售阶段的成本管理：房地产销售广告支出费用。 第五节：房地产开发项目其他管理 1.开发项目合同管理 项目合同的特点：合同标的物的特殊性；合同执行周期长；合同内容多，涉及范围广；合同风险大。 项目合同的作用：明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务、项目实施阶段实行社会监理的依据、项目实施的法律依据。 1.开发项目合同管理 项目合同的分类：如按签约各方的关系可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等；按计价方式分类又可分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。 项目合同管理的内容：检查合同执行情况、督促施工企业执行合同条款、根据工程实际进度与施工单位商议更改或取消合同中的某些条款等。 2.项目协调管理 做好市政配套的协调管理工作； 协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决他们之间产生的矛盾； 定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况； 参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等； 协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。 3.项目资料管理 内容：工程项目的技术档案资料。 应注意的问题：经常性、准确性、完整性。 4.开发项目现场管理 负责施工方案的实施，做好测量与计量工作； 施工总平面图管理； 大型机械设备的管理； 组织材料、构配件设备的进场； 做好工程记录，准备收付款凭证； 工程质量的验收与管理； 增减工程核定单； 主持定期与不定期协调会； 编制成本会计报表并报告工程损益； 做好交工资料汇集等。 5.项目信息管理 在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递、加工、储存等系统； 管理工作要规范化、标准化； 项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，实行代码制，统一执行； 建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。 房地产开发与经营 北京城市学院 2007级资源环境与城乡规划管理专业 孟媛 mengorange@ 第一节：房地产开发项目管理概述 1.房地产开发项目及特点 房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 1.房地产开发项目及特点 工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。 单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。 单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。 分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。 房地产开发项目特点： 知识密集型； 组织层次性； 系统性； 投资额巨大，建设周期长； 整体性强。 2.房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。 包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。 2.房地产开发项目管理的概念 三大管理目标之间的相互关系： （1）三大管理目标之间的对立关系： 如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金； 如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降； 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。 2.房地产开发项目管理的概念 三大管理目标之间的相互关系： （1）三大管理目标之间的统一关系： 适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高； 适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益； 如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程