二手房交易中“跳单”的法律纠纷研究.docVIP

二手房交易中“跳单”的法律纠纷研究 　　摘 要 二手房交易中《房地产求购确认书》应按照混合合同进行法律定性。在“跳单”行为的认定上也应该具体问题具体分析，不能简单的否定独家委托条款的效力，更应该准确分析委托方的“跳单”行为，并给与准确的归责。 　　关键词 跳单 混合合同 定责 立法完善 　　作者简介：郑长乐，广州市白云区委组织部。 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）03-108-02 　　中国房地产市场发展迅猛，二手房交易也异常火热，二手房中介遍地开花。但由于中国市场及法律不甚健全，出现了许多新问题解决。“跳单”就是其中最为普遍，也最让中介公司头疼的问题。为破解这一难题，2011年12月，中国最高人民法院发布的《关于发布第一批首批指导性的案例的通知》公布了首批四个指导性案例，二手房交易“跳单”位列第一。这一案例的一审二审结果截然不同，成了法律难题：中介公司在《房地产求购确认书》中加入的独家委托条款是否有效力？这个问题的破解，对于解决二手房交易中的“跳单”纠纷有关键性作用。 　　一、《房地产求购确认书》的法律适用 　　《房地产求购确认书》的法律性质学界意见并不统一，主流学者普遍认为《房地产求购确认书》就是一般的居间合同，而有些学者则认为是委托合同。不同的法律性质定位会导致法律适用的混乱。而事实上，《房地产求购确认书》比单一的居间合同、委托合同更为复杂。《房地产求购确认书》不同于居间合同。首先，居间人存在其独立性，在居间活动中，居间人不会介入委托人与第三人之间的合同关系，但二手房屋中介活动中，中介方普遍会参与委托人与第三人之间的合同洽谈，更会经常作为委托方的代理人，代理合同签订事宜，并会跟进房地产转移过户等活动，这与居间合同中居间人独的立性是不相符的；其次，房地产中介佣金的支付一般不以房屋买卖合同的成立，而是以房产交易活动的最终完成作为佣金支付条件。《房地产求购确认书》不同于委托合同，中介人只是作为媒介居间人从中斡旋委托人与相对人达成房屋买卖合同。 　　笔者认为，《房地产求购确认书》应该定性为混合合同，兼有委托合同与居间合同的属性。房产中介活动应进行分段界定，首先是委托阶段，其次是撮合阶段，最后是后合同阶段。第一个阶段可视为委托合同，第二阶段可视为居间合同，第三阶段因为涉及代理水电、过户等，可视为委托合同。《房地产求购确认书》定性为混合合同，混合合同作为无名合同的一种，在法律适用上与有名合同区别的意义在于二种合同在适用上有无直接的法律依据，很明显，有名合同在适用上是可以直接遵循法律依据，但作为无名合同的混合合同只需遵守的基本规律：其一，应当遵循合同法总则的规定。其二，遵循当事人之间的意思自治。这样即可以用较大的合同法概念来处理“跳单”现象，不必局限于居间或是委托。对于“跳单”的解决也就有了更多的法律适用。 　　二、禁止“跳单”条款的法律效力 　　中介机构为了保护其经济利益，往往在《房地产求购确认书》加入禁止“跳单”的强制性条款，但这一条款是否有效呢？在二手房交易实践中，禁止“跳单”条款是作为格式条款被中介方单方加入的。那么禁止“跳单”条款是否符合格式条款的规定呢？根据房地产中介市场交易习惯，类似房屋中介合同通常是房产中介公司为了重复使用而预先拟定，印刷好的格式合同。其中独家委托条款的针对的是需要接受居间服务的买房人或卖房人，内容固定。实践中，房产中介公司带有专业优势地位和强势地位，在订立时并未与对方协商。很明显，禁止“跳单”的的独家委托条款可认定为格式条款。 　　关于独家委托条款的效力，司法实践中有两种意见，一种意见，不承认独家委托条款其应有的效力。这种排他性的条款中其中有一条，是指免除当事人本应承担的责任。即房屋中介机构在不能在双方搭建起桥梁的作用下，也要求买方支付报酬或要求买方支付违约金，该条文是房屋中介机构在事情发生前就已经拟好的条款，房屋中介机构未与买方人进行协商。不论最终有无达成交易都要向中介机构支付佣金或报酬境地。同时独家委托条款事实上限制了买房人享有自主选择中介机构的权利。 　　第二种意见肯定了独家委托条款的效力，支持该部分的主流学者认为，禁止跳单条款是属于买方和卖方双方当事人在互相了解情况后，对彼此达成共识的表现。而且条款里的内容明显符合法律、相关行政法规的规定，统一一致认为是合法有效的。买方和卖方都要按照合约的要求践行合同义务。但是，相关法律在现有法律中，对居间合同的形式具体如何并没有详细规定，既可以用口头约定，也可以书面形式约定，买方或卖方均可以自己选择，因此在这方面达成一致意见的民事是行为活动中，买方或卖方的意思表示是真实的，禁止跳单条款是符合法律规定的，且双方当事人签字认可后应为合法有效。? 　　这是个两难的问题，若简单根据合同自由原