双流市场调查报告精要.ppt

双流市场调查报告 全景置业 双流区域发展状况： 双流区域发展状况： 2002年——2007年随着成都南面CBD（城市商务中心） 的市政的规划，成都南面的房地产开发得到了突飞猛进的发展 态势。整个南面形成了以华阳、航空港、双流为点状的聚集 地，各自连接和辐射的地产开发区域。近年来双流的房地产发 展依托本地强大的市场经济基础，在产品放量和均价上都有大 幅度提升。 纵观双流地产，随着城市化进程的不断加快，双流所属的乡镇 购买群体将能进一步刺激双流房产的市场增长速度，成长空间将能 得到进一步的扩大。 (1)、住宅部分 05年—07年新盘供给量： 分析：06年的双流新盘供给量受国六条影响较去年同期下降了14.68%， 但成都各郊县新盘供给量上依然处于绝对优势独占鳌头。依据现在市场 发展状况及新实行的土地增殖税政策新盘供给 预计：07年双流商品房供给将出现抬升气象。 03年—07年双流住宅均价（单位：元/㎡）： 分析：从2003年上半年的普遍销售价格1200元/㎡左右上升到目前的销 售价格，可以看出近几年，双流房地产得到了飞速发展，销售价格也在4 年的时间内上涨近150%。07年预计增大的商品房供给可能会使房市更加 活跃，根据市场信息反馈保守预计今年同比上涨8%。 三大板块分布图： 06年—07年三大板块住宅均价（单位：元/㎡）： 分析：通过对双流三大房产主体板快分析得出双流由于城区面积小，市中心的附属辐射带价格受相关城市配套影响不大，总体类比趋势平缓。 城区板块：此板块 06年的住宅交易均价整体发展趋势平稳，年成交均价已达到2950元/㎡，略高于新区和三强路板块。值得注意的是中心板块已经有电梯观景毫宅的出现，说明双流市场已经可以接受高层和奢侈住房。 新区板块：依托市政整体规划发展起来的新区，但是配套并不完备的新区价格也相应低于城区价格。 三强板块：此板块为双流地块放量较大的区域，楼盘规模较大，因此板块内出现的物业类型层次较高，直接带动了市场均价的攀升。 （2）商业部分 06年—07年双流商业均价（单位：元/㎡）： 分析：2006年的双流的新盘商业地产多位于商业培育期区域，成交均价相对于商业成熟区的多层临街底商还有一定距离，但随着商业地产发展因素的逐渐具备，待开发的商业地产所属商圈的发展，07年的商业地产成交均价有望同比上涨4.5%。 06年—07年三大板块商铺均价： 分析：受商业区域分布的影响，三大商业地产板块的成交均价的制约因素依然是最为传统的商圈的成熟度和人流大小。由此说明双流本身商业地产还处于平缓传统发展期，07年三大板块的均价增长幅度不会过高。 核心商圈商业租金水平示意图 简述： 核心商圈：棠中路以北，南昌路以西，棠湖公园正门以东，顺城街以西的商圈是为双流最为核心的商圈。 核心商圈业态：整个商圈主要以服装、通讯、超市业态作为排布，形成了双流商业的核心地带。 该商圈租金：以棠湖公园为接点，棠湖东路一段商铺租金为每月60—90元/㎡ ，租金以好又多超市的人流为依托点，越靠近好又多的越贵。棠湖西路一段租金为每月35—60元/㎡，以新一佳超市为分界点租金过新一佳因人流因素递减。 市中心含次商圈租金示意图 简述： 次商圈（含部分核心商圈）： 划分：西安路以南，棠中路以北，电视塔路以东，三强东路以西的区域作为核心商圈的辐射区域。 业态：与核心商圈共享完备交通网络、金融系统，生活配套，同时也形成了核心商圈辐射带所应当具备的较为成熟的商圈配套，形成了双流的市中心商圈。 租金：商圈租金价格在每月28—60元/㎡左右，以商铺所处位置人气不同来界定商铺租金。 迎春路商圈：（本项目周边商圈） 做为本项目所在的迎春路商圈，为双流城北的主要商圈带，是为市中心商圈的城北延伸带。 整个商圈东起迎春路一段西至迎春路四段，辐射片区广，以迎春路3段作为成熟商圈分界线，3段以北的租金为每月25—60元/㎡左右，3段以南为每月11—28元/㎡左右。 值得注意的是迎春路3段的富豪时代小区借助本身业主的消费能力，小区临街铺面租金成为迎春路3段以西的最高点为每月20—27元/㎡，而富豪时代对门的多层临街底商（多为农民集资房）的租金为10—12元。 综述：双流房地产市场经过2003—2004市场培育期后在2005年从商品房供给量上得到很好的体现，但由于