富民·月湾畔商业业态规划建议精要.pptVIP

富民·月湾畔 ——商业业态规划建议 2008年1月 项目简介 本项目商业占地面积1万平米左右，建筑面积18000多平米，2层。 3层以上是住宅，600户，约2000人左右。 目前业态规划面积及比例大致如右： 各区域的布局规划是否最合适？ 这样的业态组合是否最佳？ 各业态的面积分布比例是否合理？ 首先，我们来看看项目所在区域的商圈情况。 项目分析 涌口村目前大小商业面积大约4-5万平米，中低档为主，主要倾向于餐饮、农贸市场、服装、百货等基本生活配套业态。中高档的百货服装以及休闲娱乐的配套设施较少。 由于涌口缺少休闲娱乐方面的商业，致使不少客户奔往厚街镇中心消费，也带走日用品购买、餐饮、服装等方面的消费。因此，在项目适当增加休闲娱乐方面的业态，既与涌口其他商业有所区隔，又能留住客户，带动其他消费。 项目分析 项目处于涌口工业区富民路和富康路交汇处，该区域工厂众多，步行15分钟，覆盖人群约3-4万人，2公里范围内，覆盖人群约6-8万多人，消费人流旺盛。 涌口消费人群主要分为三部分，他们平时的休闲方式主要是： 普通员工：逛街、吃小吃、上网、打桌球，聚会唱K等； 中高层管理人员：聚餐、朋友聚会唱K，沐足等； 当地村民：喝茶、打牌、逛商场等 项目的优势 周边辐射5-6万人口，人气较旺； 项目规模大，近2万平米，业态丰富，超市规划带动人流； 交通便利，位于富民路与富康路交汇处，港口大道旁； 项目本身就有600户的住宅客户，消费力较强。 项目劣势 项目目前业态定位中档偏低，以工业区普通员工为主要消费对象。档次过低不易吸引辐射消费水平中等偏上的客户。 项目无广场。以圆环连接四个区域，但区与区的紧密型不强，二楼人流难以形成互动； 饮食一条街铺面进深只有6米，较窄，规划不适合做餐饮； 服装箱包规划面积达4700多平米，占28%左右的比例，规模有些过大； 超市内外都大面积经营大众服装，将会形成内部消费冲突； 娱乐休闲只规划做极其普通的网吧、游艺中心，不能吸引涌口村消费水平较高人群。 美好建议： 综合考虑项目的消费人群、辐射能力以及周边市场的影响，我们建议适当调整项目的业态定位及规划： 项目的经营档次以中档为主。 加深饮食街的进深，并可考虑几家店打通经营。考虑步行街与餐饮店的关系，我们建议将部分饮食店向步行街加深2.6米的进深，靠近步行街的店铺进深减至5米深。 美好建议： 增大休闲娱乐的面积。建议A区二楼做成沐足城，昭示性强，能提高项目档次和吸引消费能力较高的客户。D区二楼做成网吧、K歌会、桌球娱乐中心。C区二楼做美容美发护肤美甲化妆品等。 适当减少大众服装的经营面积，增加通讯数码的面积。建议将A区一楼大众服装城改成通讯数码城。 谢谢！ 备注： 由于项目数据不明确，计算会有所误差。 虽然拟出各区域的大致位置，但是局部需要细微调整，包括铺位规划，档位大小调整，人流走向路线等需要做进一步具体调整。 * * 1.58% 266 数码 9.60% 1611 饰品及其他 7.65% 1285 家电 5.75% 966 美容美发等 5.07% 851 饮食 9.91% 1663 娱乐 100% 16787 合计 31.98% 5368 超市 28.46% 4777 服饰箱包 所占比率 大致面积㎡ 业态类型 项目一层平面规划图 综合超市 饮食一条街 服饰箱包 综合超市 美容美发，时尚精品等 家电卖场 网吧、娱乐 项目二层平面规划图 本案 港口大道 主商业街 服装步行街 40家左右，中低档，租满 农贸市场 主商业街富民路：约2公里长 百货及购物中心2家， 沿街分布餐饮、药店、手机等业态，租满，经营状况良好。 项目周边商业布置图 首层区域功能划分图 综合超市 饮食一条街 服饰箱包 通讯数码城 综合超市 美容美发化妆品等 沐足城 网吧、K歌会、游艺中心 二层区域功能划分图 11.11% 2000 数码 14.44% 2600 沐足城 7.22% 1300 美容美发及其他 6.67% 1200 餐饮 16.67% 3000 娱乐 100% 18000 合计 29.44% 5300 超市 14.44% 2600 服饰箱包 所占比率 大致面积 业态类型 美好建议： 各业态所占比例： 服饰箱包 15%-18% 超市 25%-30% 餐饮 7%-9% 娱乐 15%-18% 沐足休闲 15% 数码 10% 美容美发等 5% 其他 3%-5% （根据项目的情况大致规划各业态的面积，具体有待调整。） * *