沙井京基百纳商业模式研究要点.ppt

沙井京基百纳广场的运作模式总结 轻资产商业模式 投资收益模式 项目总结分析 第三 部分 沙井京基商业开发模式 轻资产商业模式 沙井京基百纳广场 中熙商业大厦 中熙地产 京基百纳 开发 租赁 改造 业主 商家 转租 租金 装修设计 公装及设备 运营 物业管理 管理费 租金 投资收益模式 投资 收益 租金/扣点 管理费 品牌美誉 其他收入 客户关系 经验积累 无形资产 内外装修 设计费用 设备安装 招商推广 运营管理 物业管理 物业租金 项目建筑面积17.8万平方米（不含停车场），实用面积8.3万平方米 整租36元/㎡（含停车场），年限：20+5年，每三年增长7% 装修改造成本：约3亿元 首年推广费约1000万元 零售：200-300元/㎡（实用面积） 餐饮：80-150元/㎡(实用面积） 配套：150-180元/㎡（实用面积） 投资收益分析 租赁改造 外租收入 超市 购物 餐饮 娱乐 配套 合计 实用面积（㎡） 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 实用面积（㎡） 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 实用面积（㎡） 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 实用面积（㎡） 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 实用面积（㎡） 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 160 90 10 6200 300 86 700 150 40 2300 酒吧：160 无原因：自做空调 1100 银行：300 40 11136 8000 90 4800 280-300 700 120 0 / 600 千色店：80（二层品牌较好，租金较低） 46 14310 8000 90 4200 220 1300 90-110 1500 电玩：110 500 150-180 86 15810 0 / / 3500 童装：350运动：200 3000 80-90 0 / 1500 150-170 86 8000 0 / / 0 / / 2700 70 3500 电影院：50 2800 床品：120 86 9070 0 / / 0 / / 11000 60 1800 冰场：甲方投资约1500万，利润分成月销售税前8%。 100 100 86 12960 0 / / 0 / / 0 / / 5000 KTV：60 4500 90（空铺，该租金为公司标准） 86 9500 16160 / / 18700 / / 19400 / / 14100 / / 11100 / / 79460 20.3% / / 23.5% / / 24.4% / / 17.7% / / 14.0% / / 100.0% 租金详情 业态 项目 第１年 第２年 第３年 第４年 第５年 第６年 第７年 第８年 第９年 第１０年 第１１年 第１２年 第１３年 第１４年 第１５年 合计 年租金实收（万元） 8332.47 11418.99 12658.87 13674.46 14729.30 15660.97 16656.69 17721.11 18859.25 20076.49 21378.62 22771.86 24262.92 25859.01 27567.88 利润表 物业租赁成本（万元） 7776.00 7776.00 7776.00 8320.32 8320.32 8320.32 8902.74 8902.74 8902.74 9525.93 9525.93 9525.93 10192.75 10192.75 10192.75 运营成本（万元） 1666.49 2055.42 1898.83 1640.94 1767.52 1879.32 1998.80 2126.53 2263.11 2409.18 2565.43 2732.62 2911.55 3103.08 3308.15 推广费（万元） 1000.00 500.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 装修折旧（万元） 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 3000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 利润总额（万元） -5110.02 -1912.43 -215.96 513.21 1441.46 2261.33 2555.14 3491.84