商业公园研究要点.ppt

定位原则 服务于开发商企业战略，服务于项目报建。 1 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 2 有效延展区域及项目自身优势特征。 3 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 4 服务于开发商企业战略，服务于项目报建 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 有效延展区域及项目自身优势特征。 定位原则 解析 ， 实现特色商业立项报建顺利通过，增加溢价指标的目的。而政府对于民俗文化类项目较感兴趣。 开放、融合、生态、健康、快节奏的时代特征，领先的商业发展模式则是借助于公园的休闲Lifestyle Shopping Park 区域作为不断成熟的城市副中心迫切需要配套商业中心或商业带，而佛教文化、走马镇文化、庙会文化等赋予区域一定的历史文化沉淀。 项目并非旅游地产，而品牌提升要求增强项目辐射范围和辐射能力，赋予项目文化价值与内涵，为达成目标带来契机。 定位理念选择 以民俗、历史风情作为公园商业整体调性。 1 符合生态、健康的时代特征，具有lifestyle Shopping Park模式要素。 2 将区域历史沉淀运用到项目发展中。 3 建筑形态以中式商业街为主，且充分运用公园在商业理念和规划中的作用，发挥“环境、开放、休闲”的景观贡献。 4 业态选择以餐饮为主，带动休闲、娱乐、零售，业态比例定位为6：3：1。 5 公园商业定位 重庆地区首个 Lifestyle 民俗文化商业街 强调定位高度 强调特有价值 强调业态属性 整体定位阐析 强调高度及独特性，差异化的定位思路以服务于企业战略 强调价值属性，充分运用Lifestylel理念，赋予项目强烈的价值特征 强调业态属性，以历史文化为基调，提升整体业态品牌附加值 Lifestyle Lifestyle Shopping Center源起于美国，并在上世纪八、九十年代在欧美得到蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 国际购物中心协会对Lifestyle Shopping Center的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、购物等，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。” Lifestyle Shopping Center与零售业更加注重消费体验这一趋势相吻合，将消费者从巨无霸的大盒子中释放出来，在一个开放的环境中完成消费。 重庆民俗文化 印象 陪都文化 移民文化 佛教文化 建筑文化 茶艺文化 火锅文化 … … 码头文化 功能定位 以建筑文化为基础，餐饮文化功能为核心，带动体验式休闲、娱乐、购物功能的整体发展。 项目作为民俗文化商业街，强调在部分文化业态的引领下，整合其它关联业态，达到共融的目的。 阐析： 1、建筑产品风格体现中式民俗风情，作为商业整体功能实现的基础。 2、重庆各区域都已形成各自商业中心，项目不具备成为零售中心的市场条件。餐饮业具有相对较强辐射力，且具有诸多成功案例，建议作为主要功能。 3、同时可配置一定的休闲娱乐作为辅助性业种，完善业种结构。 4、项目品牌影响力持续扩大后，可引入包括工艺品零售作坊、土特产零售坊、民俗画廊、民俗演艺茶馆、小型精品酒店等旅游类业种。 5、综上所述，拟以餐饮、休闲娱乐、零售等作为项目主业种，大致规模比例暂定为6：3：1。 6、随着周边居住区入住率的增加，市场会更趋成熟，将来可以通过换租的方式调整业种间的比例，动态地适应渐变的市场环境。 项目档次定位 根据项目自身特点建议定位为：中高档 客户群体定位 中高端餐饮、休闲、零售消费群体 阐析： 1、消费群体心理特征：重视消费环境和心理感受。 2、消费群体消费情节：口碑效应、圈层效应、猎奇。 3、消费群体来源；品牌建立初期以周边企事业单位及居住社区消费为主，随着品牌知名度的不断提升，消费群体来源扩展到重庆主城区甚至周边区域。 4、项目民俗文化风情的立意，可不断扩展消费群体的广度。 业态定位 ——餐饮 本地正餐、本地特色餐饮为主，包含中餐、火锅、佛教素食餐饮、排挡特征餐饮等； 异域特色餐饮为辅，如海鲜、鲁菜、湘菜等； 本地及异域风味小吃作为补充，如腌制食品、豆制食品、麻花等； 通过餐饮业态的成功营运，展示重庆丰富的餐饮文化及与外来餐饮的包容 业态定位 ——休闲娱乐 项目前期引入风情酒吧、特色茶艺馆、禅道体验、洗浴等休闲娱乐业态， 满足消费群体一站式消费的需求，项目中后期随着项目影响力的形成，各类民 俗风情展示、表演等业态