物业管理36计讲解.ppt

物业管理36计 第1计 瞒天过海 作为物业管理人员，对业主说实话没错儿，但什么事儿都实话实说那就大错特错了… 第2计 围魏救赵 围魏救赵——它的精彩之处在于，以逆向思维的方式，以表面看来舍近求远的方法，绕开问题的表面现象，从事物的本源上去解决问题，从而取得一招致胜的神奇效果。 第3计 借刀杀人 业主不交停车费我们当然不能指使保安干坏事，但我们不坏事并不说明所有人都不会捣蛋… 第4计 以逸待劳 这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效果比你十万火急地赶过去还好！ 第5计 趁火打劫 业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：“闹事的业主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个交待。”当然，钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。 第6计 声东击西 我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么 意见您觉得我们还应该在哪方面改进”业主如果有意见， 我们一方面表示虚心接受，另一方面也要向业主大吐苦 水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业 主提不出什么意见，那好，就快把物业费交了吧！ 第7计 无中生有 业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房，拿着银子来买房的都是上帝，售楼过程中缺乏对业主素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉 。 第8计 暗度陈仓 你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开口就说我们是花他们钱****去了。我们出去旅游是谁说出去的下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考察、学习人家的先进经验去了！ 第9计 隔岸观火 业主家房漏了先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交过费的业主服务，有耐心就让他等吧！ 第10计 笑里藏刀 看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。 第11计 李代桃僵 敌我之情，各有长短。战争之事，难得全胜，而胜负之诀，即在长短之相较，乃有以短胜长之秘诀。如以下驷敌上驷，以上驷敌中驷，以中驷敌下驷之类：则诚兵家独具之诡谋，非常理之可测也。 第12计 顺手牵羊 顺手把人家的羊牵走、乘机拿走别人的东西等。现比喻毫不费劲，乘便得到的。比喻趁势将敌手捉住或乘机利用别人。 内在义为：某个人在操作一项技能的时候已经达到了，十分娴熟的境界所以能顺手牵羊。 第13计 打草惊蛇 周三安全检查，赶紧贴通知出去！那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不 挺好吗千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题 你怎么办把人家轰出去人家是租户，租户交费比业主还 积极，不能全得罪光了嘛。 第14计 借尸还魂 借尸还魂：原意是说已经死亡的东西，又借助某种 形式得以复活，用在军事上，是指利用、支配那些 没有作为的势力来达到我方目的的策略。 在人类社会中，借他人幌子，达到自己的目的，可 谓随处可见。 凡是自身能有所作为的人，往往难以驾驭和控制， 因而不能为我所用；凡是自身不能有所作为的人，往 往需要依赖别人求得生存和发展，因而就有可能为我 所用。将自身不能有作为的人加以控制和利用，这其 中的道理，正与幼稚蒙昧之人需要求助于足智多谋的 人，而不是足智多谋的人需求助于幼稚蒙昧的人一样。 第15计 调虎离山 业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，把这些人请到协调室，因为协调室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，可是老总往哪儿推呀！ 第16计 欲擒故纵 是人都爱财/钱，谁也不例外，但你不能一开始就显出 对某项工作（催收历史欠费）的渴望，你得先找到与他交流 的话题—