物业管理日常规章制度讲解.doc

物 业 管 理 制 度 2010年月修订 前言 连云港康缘物业管理有限公司位于康缘小区内，集住宅、餐饮、洗浴、客房、运动休闲为一体的综合性住宅小区，占地面积10.44Km2，总建筑面积68000m2，室内（外）活动场地面积19440m2，拥有室内外标准网球场、羽毛球馆、乒乓球馆、游泳馆。 总 经 理 致 辞 尊敬的员工： 欢迎您成为康缘物业管理的一员。 相信您在康缘物业管理公司能勤恳工作，努力进取，成为一名优秀的员工。 “以质量求生存，以诚信谋发展，以服务打品牌，向管理要效益不断提高把握机遇、应对挑战、驾驭企业健康平稳发展的能力，实现了“内强素质，外树形象，铸造品牌，科学发展”的目标。在日常服务工作中，牢记物业管理无小事，客户的事都是大事的观念，做好每一位客户的服务，做好每一个细节。细节决定成败，细节感动业主，从每个服务细节中体现我们的服务水平、体现我们的服务特色。……………………………………………………第2页 2、保安员管理制度…………………………………………………第3页 3、消防控制室管理及应急制度……………………………………第4页 4、消控室值班人员管理制度………………………………………第5页 5、接待工作制度……………………………………………………第7-8页 6、投诉处理制度……………………………………………………第9页 7、电梯困人紧急救援制度…………………………………………第14页 8、消防设备检查保养制度…………………………………………第15页 二、物业管理公共制度 1、电梯安全使用制度………………………………………………第16页 2、防火责任书………………………………………………………第17页 3、消防监控中心管理制度…………………………………………第19页 一、物业管理工作制度 员 工 工 作 纪 律 不迟到、不早退、按时交接班。 必须按规定着装、佩证上岗。 使用文明用语。 不看与工作无关的书，不作与工作无关的事。 不该做的事不做，不该管的事不管，不该说的话不说，不该看的绝不看。 坚决贯彻一级对一级负责，一级为一级服务。 不擅自离岗。 上班不得睡觉。 当班时间不得接待亲友。 10.爱护公共财物。 11.急业主和客户所急，想业主和客户所想。 12.爱岗敬业 创一流物业管理品牌。 保 安 员 岗 位 职 责 1．维护大门口的交通秩序，引导车辆行驶及行人过往，保障车辆和行人的安全、使门前畅通无阻； 2、着装整齐、精神饱满、仪态大方，热情、礼貌、周到地回答来访人的询问，严禁用粗言恶语对待来访者； 3、严格把好第一关，高度警戒，发现精神病患者、衣衫不整或行踪可疑者，坚决拦阻其进入小区； 4、时刻保持高度警惕，切实做好门前的警戒工作，特别是夜间警戒工作。注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止大门口周围有闹事、斗殴事件发生，确保门前安全。 5、在值班过程中对发现的问题及时处理，紧急情况及时向公司领导汇报，必要时向公安部门报警。 6、及时做好当班值班巡视记录，不得弄虚作假。 7、制止闲杂人员、小商贩、推销员私自进入。 消防控制室管理及应急程序 1、消防控制室必须实行每日 24小时专人值班制度，每班不应少于 2人。 2、消防控制室的日常管理应符合《建筑消防设施的维护管理》（ GA587）的有关要求。 3、消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。 4、消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保 消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置 。 5、接到火灾警报后，消防控制室必须立即以最快方式确认。 6、火灾确认后，消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态 (处于自动状态的除外 )，同时拨打“ 119”火警电话报警。 7、消防控制室 必须立即启动单位内部 灭火和应急疏散预案 ，并应同时报告单位负责人。 消控室值班人员岗位责任要求 为提高值班人员岗位工作效率，保证物业的消防安全工作使其顺畅有序的进行。特制定以下岗位细则： 负责对各种消防控制设备的监视和运用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。熟悉本系统所采用消防设施系统基本原理、功能，熟练掌握操作技术协助技术人员进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。发生火灾要尽快确认，及时、准确启动有关消防设备，正确有效地组织扑救及人员疏散，给领导决策当好参谋，并应直拨119向消防队报警，不得迟报或不报，消防队到场后，要如实报告情况，协助消防人员扑救火灾，保护火灾现场，调查火灾原因。 对消防控制室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。做好交接班