物业经理部门主管如何有效执行日常管理工作讲解.ppt

管理处档案目录 1.公司及项目简介 公司简介； 项目简介； 管理人员架构等。 2.物业交接、交付资料 物业工程各类图纸； 物业市验文件、消防、质监、安监、交付使用证； 物业公共区域移交记录； 物业单元验收移交记录； 物业验收标准及文本； 其它（物业前期工程管理），物业移交程序。 3.物业管理文本资料 管理公约； 管理合同（物业管理服务协议书）； 业户手册、装修手册； 物业评定标准； 各部门岗位职责及运作； 各类标书； 物业外判合同/协议‘ 会所及商场管理规定； 员工手册（公司规定）； 员工考核标准； 员工个人档案（招聘、录用、奖励、处罚、辞职、个人领用情况登记、制服等）； 管理处各类制度、规定（财务、现金、二装、仓库、挑选承包商等）； 法律、法规文件； 其它（固定资产登记表）。 4.物业管理运作资料 物业业主，用户资料； 入住、装修、出租/退租记录； 管理费收缴记录； 追收管理费情况记录； 公用事业费分滩记录； 特别服务收费项目及标准； 各类报修记录及收费记录； 财务预算及报告； 业户投诉记录； 服务问卷调查记录（业户鉴字、章印）； 各外判合同管理（清洁、绿化、电梯、配电房）； 函件收发记录； 物品采购记录（申请）； 垃圾清运登记记录。 5.各类报告/会议记录/来往文函 周报告记录； 月报告记录； 年度报告； 牧业管理例会记录； 与发展商来往文函； 与顾问公司来往文函； 与公司总部来往文函； 公司督察 外来文函； 其它。 6.工程设备维修保养资料； 各项工程设备总册（说明书、养护手册、操作流程、承判商资料）； 各项工程设备检测记录（包括政府规定检测项目，电梯、配电房、避雷针等）。 各项工程设备保养合同； 各项工程设备保养计划； 各项工程设备保养记录/维修记录； 各项工程设备运行记录/巡视记录； 各项工程设备故障应急方案； 故障事件报告； 设备（工具）采购、入库，使用等记录（仓储管理）。 承判商管理、评估。 各机房、设备管理制度及操作手册。 7.保安及停车场管理 大厦进出人员登记； 巡逻记录； 保安及消防管理制度； 保安培训记录； 突发事件应急方案； 突发事件庆急演习记录； 监控中心设备操作说明； 监控中心管理记录；工作流程，进出人员登记，巡逻记录打印、设备故障/维修记录、录像带查看记录、交接班记录； 突发事件报告； 其它控制人员登记记录； 空置单元巡查记录； 消防安全巡查记录； 消防系统故障记录； 车库管理制度； 业户/租（买）用车位全同； 车位登记记录表； 车辆进出记录； 车辆收费日、月报表； 首层（临时）停车记录； 货运车辆记录； 出租车候车/出车记录 人事方面 1.人员招聘 2.薪金与福利 3.人事调配（晋升、调动、降级） 4.劳动合同 5.员工手册 6.员工档案 7.假期管理 8.岗位职责、操作规程 9.辞职与辞退 10.处理劳动争议 11.建立人才库 12.建立报表审批程序 13.工资管理规定及制作 14.岗位评估* (内容) 员工岗位评估 工作认识 工作责任感 工作效率 工作品质 适应感 整体合作性 沟通技巧 语言表达 文字表达 人际关系 外貌礼仪 领导能力 分析及决策 工作规划 组织协调 人事管理 培训技巧 控制监督 培训方面 公司简介、项目简介 物业管理基础知识 员工手册 业户手册、装修手册 各岗位职责、操作规程 其它专业及技能培训 考核 组织各类比赛活动 财务部的工作内容 管理预算* 管理费收缴 成本控制 （公用事业费—照明、空调，外判合同—电梯、 人员成本、本所成本） 财务报表 财务管理制度。 采购、金库管理制度。 财务预算科目分类说明 一、管理人员工资及福利 1.工资 意指员工基本工资、加班工资 2.福利 意指员工养老金、待业金、公积金、医保金、医药费报 销、员工个人综合险、年底花红、奖金、月底津贴等。 上述费用在预支或报销申请时需注明费用用途，而作预 算进可合并为福利项目。 二、公用事业费 1.电费 意指公共区域设施设备、照明用电、各类管理用房用电 及基本电费（按设备装机容量收取）等的耗费。 2.水费 意指公共区域设施设备、公用洗手间、公共区域绿化、 清洁用水等的耗费。 水费中消防水意指物业消防用水的耗费 3.气费 意指物业公共区域设施设备用气的耗费。 4.燃油费 意指物业公共区域设施设备（如空调机组、应急发电机等）的耗油 费用。 5.卫星收视费用 意指物业接收卫星电视节目所需支付的收视费及申请收视许可证所 可能产生的费用。 （注意：即使物业并无实际费用发生，仍需支付基本费用）。 三、清洁及灭虫 意指物业公共区域清洁费用、公共区域灭虫灭鼠费用、 垃圾清运费、外墙