物业设施设备日常管理细则讲解.ppt

物业设施设备日常管理细则 一、目的 二、适用范围 三、职责 四、商场物业设施设备管理的标准程序 一、目的 本管理细则规定了红星美凯龙全国各商场物业管理部门对物业服务过程中各类基础(设施设备)运行、维护保养和管理的管理要求，以保证商场建筑物、设施设备系统处于良好状态，合理控制商场物业营运成本，满足提供物业管理优质服务的需要。 二、适用范围 本管理细则适用于红星美凯龙全国各商场物业管理部门的设施设备运行、维护保养和维修管理工作。 三、职责 1、集团综合管理部负责本细则的修订和日常管理活动的技术支持。 2、各商场物业部门负责相关作业程序的制定和实施。 3、各分中心综合管理部负责对辖区内各商场相关作业程序制定和实施情况的督查及日常管理工作的技术支持。 四、商场物业设施设备管理的标准程序 (一)、设施设备的管理标准 (二)、设施设备维修运行管理目标 (三)、设施设备运行维护规程 (一)、设施设备的管理标准 商场建筑完好率达到95%以上，外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象；水电、电梯等设施随报随修，商场土建方面的问题接报后三天内完成方案报上级审核，零星维修合格率达98%以上；重要设备机房主要管理制度上墙；重要设备全年维修计划上墙；为提高处置突发事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害，各商场应参照物管手册中各类应急预案的要求制定相应的处置流程，并予以演练。 (一)、设施设备的管理标准 1、设施设备管理 2、供配电系统 3、消防系统 4、电梯系统 5、给排水系统 6、中央空调系统 7、弱电系统 8、公用设施管理 1、设施设备管理 设施设备台帐、档案资料齐全，管理完善。可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同的设施设备建立年度维保计划，定期保养、检修，保持设施设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。 2、供配电系统 保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。限电、停电按规定提前通知商场营运相关部门。 3、消防系统 消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损。可随时启用。制定突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，保持紧急疏散通道畅通，照明设施、疏散指示标识、标志完好。 4、电梯系统 电梯轿厢、井道保持清洁。各类电梯运行正常。出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。维修时必须设可靠的警示标示，防止无关人员进入维修区域。 5、给排水系统 按照国家环境管理的标准，制定环境保护措施。定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。冬季寒冷的北方地区商场，非采暖区域管道必须采取防寒保温措施并定期检查是否完好有效。所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下层及车库无积水、浸泡发生。遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、长时间停水事故。 6、中央空调系统 空调机组技术性能处于良好状态，确保空调机组操作的正确性和安全性，保证商场正常制冷、供热。 7、弱电系统 消防、监控、防盗报警对讲电话、通讯、广播等系统设施设备完好，监视器图像清晰、无雪花及干扰信号。监控录像保存一个月，回放图像清晰。监控中心实行每日24 小时的专人值班监控制度，严格按照巡视标准检查。 8、公用设施管理 公共配套服务设施完好，不随意改变用途；公用照明、通讯、设备设施齐全，工作正常；交通车辆停放标识设置规范，管理有序，无乱停乱放现象。 (二)、设施设备维修运行管理目标 1、设备计划保养完成率： 100% 。 2、设备开机完好率： 100% 。 3、设施、设备大、中、小维修计划完成率： 100% 。 4、设备运行成本 控制在预算内 。 5、设备临时故障应急处置与落实有效的防范措施的及时率： 100% 。 6、重大设施设备责任事故： 零 。 (二)、设施设备维修运行管理目标 7、值班记录准确合格率： 100% 。 8、机房卫生达标率： 98% 。 9、作业规程抽检合格率： 100% 。 10、内审严重不合格为 零 ，轻微不合格 3 项以下，观察项为 10 项以下。 11、客户对维修保养工作的满意率： 95% 。 (三)、设施设备运行维护规程 1、房屋设施的运行和维护 2、供配电系统的运行和维护 3、消防系统的运行和维护 4、电梯系统的运行和维护 5、给排水系统的运行和维护 6、中央空调系统的运行和维护 7、弱电系统的运行和维护 1