房地产信托项目的尽职调查报告详解.docVIP

编号： 中国金谷国际信托有限责任公司 乌海市锦绣中华项目（一期） 尽职调查报告 业务经办部门： 调查人员： 联系电话：  声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 项目经理签字： 年 月 日 项目经理助理签字： 年 月 日 调查人团队主管签字： 年 月 日  目 录 业务经办部门： 1 调查人员： 1 联系电话： 1 1 项目背景与交易结构概述 5 1.1 项目背景 5 1.2 交易结构概述 5 2 融资人资信情况 7 2.1 融资公司基本情况 7 2.2 融资人财务状况 8 2.3 融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况 9 3 项目概况和建设情况 9 3.1 项目基本情况 9 3.2 项目建设条件 11 3.3 项目建设实施进度 11 3.4 项目的设计、施工、监理情况 11 4 项目市场情况 12 4.1 项目投资环境 12 4.2 项目分析及市场情况 14 4.3 项目租售情况预测 15 5 项目财务效益评估 16 5.1 房地产项目总投资预测 16 5.2 项目资金来源情况 17 5.3 项目损益预测 17 5.4 项目有关财务效益指标 18 6 信托方案与风险防范措施 19 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 19 6.2 风险防范措施 21 7 意见及建议 22 8 项目资料 22 9 附表：楼盘预订名单 23  项目背景与交易结构概述 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 交易结构概述 信托结构简述 融资方式：权益投资 融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月 信托期限：18个月，12个月可提前结束 公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益 A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元，10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年 项目发行计划（适用于集合类项目）： 我公司自主发行的额度：【15000】万元 项目现状 项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约450元/m2。 目前该公司已取得本项目的《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《施工许可证》。 项目总投资及