湖南长沙月湖湾营销策略构想p精要.ppt

准备期 以现场坐销为基础以动态行销为辅助 “请进来+走出去” 动态坐销，内外互动 “请进来” 现场接待中心：接待户外广告导入和走过路过客户 “走出去” 以区域市场为核心，展开主动的上门推介和企业团购以行销提高效率 专门组建“易居行销平台”组织建设“独立经纪”队伍； 展开关联型衍生客户直销 如证券业＼保险业＼投资业经纪人员 五星酒店＼高级服务公寓＼酒店公寓公关和服务人员 高级会所＼高级娱乐休闲设施＼和俱乐部公关和服务人员 同行业其他企业业务人员 以关联型营销为突破口 易居中国作为中国最大的房地产营销代理服务机构，房地产业务遍布中国26个大中城市，形成60万的易居会客源群体；其中长沙通过新世界百货、柠檬丽都、中新森林海项目积累的各类客户群体数量近30000名； 易居中国在香港、澳门、上海、北京、南京、武汉、沈阳、厦门等一线城市皆有同等住宅项目运作，具备针对同等规模项目的营销经验； 易居中国积累了大批包括新世界地产、恒基兆业、中粮集团、万科、中新集团等国际开发巨头的客户资源； 易居中国依托易居研究院专业平台具备同等规模项目资源的调研分析能力； 易居中国客户导向营销的资源优势 由开发商设立专门的多元营销管理平台：系统组织、多元拓展 依托易居会: 开展关联营销：联动车友会、奥运为主体摄影展等，实现关联营销 组织分众营销：锁定针对本项目的客户资源，选择最有效手段进行分众渠道营销 依托易居中国： 系统化组织跨区域、跨地域的多元化“外场营销” 和销售“内场”积极互动，形成有序互补，积极拓展“外场”资源，形成节奏化的有序推广，全面覆盖 客户联动多元化策略 关于销售网络的搭建 渠道围合 歼灭 根据产品线的不同情况，寻找产品差异化。 通过小批量、多批次的小步快跑的方法实现价格的不断攀升，一方面实现项目一期的销售收益最大化，另一方面为二期的价格奠定良好的市场基础。 一批 二批 N批 原则四 产品大类分批推 单批房源复合化 本案地处待开发的不成熟区域，先推单身公寓存在市场风险。因此要将普通住宅先期上市并达到热销状态，待区域市场成熟，人气明显聚集后（普通住宅达到70%以上的销售率）再行推出单身公寓。 为了降低销售风险，让每一批的客户不存在明显断层，单批房源不同房型的供应量应适当均衡。 单身公寓 普通住宅 出货计划阐述 一批推出 一批推出 二批推出 二批推出 三批推出 三四批推出 出货计划 一房一厅 一卫一阳台 三房两厅 两卫两阳台 18 / 90.65 两房两厅一卫一阳台 E2 25 /　 90.65 两房两厅一卫一阳台 E2 A1栋 F1 合计 两房一厅 一卫一阳台 三房两厅两卫两阳台 三房两厅两卫两阳台 三房两厅两卫一阳台 三房两厅两卫一阳台 房 型 A4栋 34 北入户花园　 135.44 E1 24 南入户花园 130.75 C8 24 北入户花园 135.03 C7 24 北入户花园 126.38 C6 173 24 /　 125.21 C5 套数 入户花园 面积（㎡） 编号 栋号 第一批 27.7% 30.5% 48 6378.72 三房两厅两卫两阳台 100% 19.8% 27.7% 24.8% 套数比 100% 22.0% 28.9% 18.6% 面积比 20919.79 合计 43 3897.95 两房两厅一卫一阳台 组合居 （三房两厅两卫两阳台） 三房两厅两卫一阳台 房 型 34 4604.96 173 48 6038.16 套数 面积（㎡） 167.81 161.33 17 南入户花园 四房两厅两卫三阳台 B2 17 北入户花园 四房两厅两卫两阳台 B1 4 ／　 161.29 五房两厅两卫（复式） A1 A5栋 2 ／ 130.59 四房两厅两卫一阳台 70 ／　 89.41 两房两厅一卫一阳台 A2栋 1单元 B4 E6 合计 两房两厅一卫两阳台 房 型 62 ／　 89.47 E7 172 套数 入户花园 面积（㎡） 编号 栋号 第二批 20.9% 32.0% 36 5856.56 四房两厅两卫两阳台 100% 2.4% 76.7% 套数比 100% 3.5% 64.5% 面积比 18307.56 合计 132 11805.84 两房两厅一卫一/两阳台 五房两厅两卫（复式） 房 型 4 645.16 172 套数 面积（㎡） 三房两厅 两卫两阳台 三房两厅 两卫两阳台 一房一厅 一卫一阳台 F4 15 北入户花园　 137.98 两房一厅 一卫一阳台 E8 15 /　 90.65 两房两厅一卫一阳台 E2 一房一厅 一卫一阳台 F1 A3栋 12层 以下 40 / 49.23 一房一厅一卫一阳台 40 / 51.18 一房一厅一卫一阳台 15 北入户花园 135.44 两房一厅 一卫一阳台