第五章 收益法要点.pptVIP

房地产评估—王阿忠 第五章 　收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的计算公式 第三节 净收益 第四节 资本化率 第五节 剩余技术 第六节 收益乘数法 第七节 收益法总结和运用举例 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观和理价格或价值的方法。 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。 普遍适用的收益法原理是： 将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。 货币的时间价值就是指现在的钱币在将来具有更高的价值。 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠性。 二、收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。 第二节 收益法的计算公式 一、