第三章房地产投资分析精要.ppt

第二节 房地产投资可行性研究分析 三、依据 1.国家和地区经济建设的方针、政策及长远规划 2.批准的项目建议书或同等效力文件 3.城市总体规划、详细规划、市政基础设施规划 4.可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会、人文等资料 5.工程技术方面的标准、操作规范、指标、要求等 6.国家经济参数和指标 依据 第二节 房地产投资可行性研究分析 四、可行性研究的内容 1.项目基本情况 2.项目用地状况和拆迁安置 3.市政状况和建设规模 4.方案设计与选择 5.资源供给状况 6.开发项目的组织状况 7.开发项目建设实施计划 8.收入、费用估算和资金筹措 9.效益评价 10.结论和建议 可行性研究报告 委托方与受托方前期接洽 委托方提出调研需求 受托方依据需求制作投资建议书 客户审核建议书 是否需要调整 修改并调整建议书 Y N 合作意向确立，签署合作协议 委托方支付首付款，项目启动 项目执行阶段 客户审核、评估报告 是否需要调整 Y N 撰写过程频繁沟通 资料收集 实地调研 深度访谈 撰写报告 委托方提供相关文件 提交报告 提交正式报告 支付余款 项目结束 第二节 房地产投资可行性研究分析 五、可行性研究报告的构成 1.封面 2.摘要 3.目录 4.正文 5.附表 6.附图 7.附件 第三章 房地产投资分析 房地产投资基本知识 房地产投资可行性研究分析： 房地产投资分析方法 一、静态分析方法 （一）投资回收期法 净收益抵偿全部投资所需的时间。 1.年收益额相等时：静态投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 2.年收益额不相等：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量） 例3.1 第三节 房地产投资分析方法 第三节 房地产投资分析方法 二、动态分析方法——考虑资金时间价值的盈利指标 （一）净现值 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 第三节 房地产投资分析方法 （二）内部收益率 1.含义 a.房地产投资项目计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。 b.财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。 c.项目投资所能支付的最高贷款利率 第三节 房地产投资分析方法 净现值（NPV） 折现率（i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 第三节 房地产投资分析方法 2.计算方法：试算法——内插法 A：ic，求NPVc。 B： NPVc0,选i1 ic,使得NPV10，（但应接近0）。 C：选i2 i1,使得NPV10。 要求： i1 ， i2之差不超过2%。 例题3.4 作业（画现金流量图并计算） 1.某公司租一仓库，租期5年，每年年初需付租金12000元，贴现率为8％，问该公司现在应筹集多少资金？ 2.设利率为10％，现存入多少钱，才能正好从第四年到第八年的每年年末等额提取2万元？ 第三章 房地产投资分析 房地产投资基本知识 房地产投资可行性研究分析 房地产投资分析方法 第一节 房地产投资基本知识 一、房地产投资 （一）投资：为了获得可能的不确定的未来值而所做出的确定的现值牺牲。 -----威廉.夏普《投资学》 投资主体 投资目的 投资手段和方式 投资过程 三方面问题： （1）投资是现在资产的投入或支出 （2）投资具有时间性——风险 （3）本质在于获取期望的收益或效益 三个变量： （1）确定与不确定的关系——风险 （2）价值本身的衡量——利润 组合 （3）当前至未来时间的长短——时间 第一节 房地产投资基本知识 （二）房地产投资： （1）投资者将资本投入到房地产企业，以期在将来获得不确定的收益，即将资金投资于房地产的开发经营中，或以现在的资本借助房地产开发或经营来获取未来可能获得的利润。 房地产为投资者提供了可选择的各种风险回报水平的投资机会 第一节 房地产投资基本知识 （2）房地产投资涉及的领域： 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 （三）特殊性——三要素分析 投资时机：投资最佳时间和出售最佳时间 投资地段：地理位置，社会位置 投资质量：房地产本身质量和管理服务质量 房地产投资其他要素 市场选择、经营形式的选择、投资物业的类别选择 第一节 房地产投资基本知识 投资时机 房地产寿命周期与房地产投资时机 每一阶段都需要资金?给投资者提供投资机会 每一阶段的成果都可进入市场?使机会增加 每一阶段的市场供求状况不同，投资者的基本判断不同?交易频繁 城市人口的增加，社