第三章房地产投资策划精要.ppt

一、房地产投资的概念、类型和方式 一、房地产投资的概念、类型和方式 二、房地产投资策划的过程 一、房地产投资方向的分析 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 一、对区位的理解 二、房地产投资场地的分析与选择 二、房地产投资场地的分析与选择 二、房地产投资场地的分析与选择 三、不同类型的物业对区位的特殊要求 三、不同类型的物业对区位的特殊要求 一、房地产项目投资风险 二、房地产投资风险的防范与控制 三、房地产具体项目营销风险的防范与控制 一、住宅区规划设计 一、住宅区规划设计 二、景观设计 二、景观设计 三、户型设计 三、户型设计 一、房地产项目可行性研究的概念 二、房地产项目可行性研究的阶段 三、房地产项目可行性研究的内容 四、房地产项目可行性研究的步骤 第六节 房地产项目的可行性研究 一、房地产项目可行性研究的概念 二、房地产项目可行性研究的阶段 三、房地产项目可行性研究的内容 四、房地产项目可行性研究的步骤 房地产项目是指在房地产项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行认真的技术经济分析和综合比较论证，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资给出结论性意见，为投资决策提供科学依据。 1．投资机会研究阶段 2．初步可行性研究阶段 3．详细可行性研究阶段 4．项目的评估和决策阶段 1．项目概况 2．市场分析和需求预测 3．规划方案的优选 4．开发进度安排 5 ．项目投资估算 6 ．资金的筹集方案和筹资成本估算 7 ．财务评价 8 ．风险分析 9 ．国民经济评价 10 ．结论 1．接受委托，明确研究目标 2．收集资料，调查研究 3．设计方案 4．财务评价和国民经济评价 5 ．方案比较与选择 6 ．制定实施计划 7 ．编制可行性研究报告 复习思考题 1．如何选择不同房地产项目投资场地？ 2．如何规避房地产投资风险？ 3．房地产项目可行性研究包括哪些内容？ * 第三章 房地产投资策划 本章学习目标 通过本章的学习，掌握房地产投资方向与场地选择的方法、以及房地产营销风险的防范方法； 了解影响项目投资和营销的项目规划、景观和户型设计等内容； 掌握项目可行性研究的基本方法。 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资的概念、类型和方式 二、房地产投资策划的过程 （一）房地产投资的概念 房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在房地产投资活动中来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资是近年来发展起来的一种的投资形式，是地产投资与房产投资的总称。由于房产从属于地产，因此，房地产投资中，地产是第一性的，房产是第二性的。 （二）房地产投资的类型 1．房地产开发投资 2．房地产置业投资 （三）房地产投资的方式 1．基本建设式 2．楼宇购买式 3．合作开发式 4．购买股权式 1．收集市场信息 2．投资分析 3．土地开发权的获得 4．房地产建设开发 5. 房地产营销管理 第二节 房地产投资方向的分析与选择 一、房地产投资方向的分析 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 （一）房地产投资利弊 （二）政策调控使得房地产开发趋于理性 （三）房地产投资方向的选择 （一）住宅的选择 1．质量的选择定位 2．时机的选择 3．位置的选择 （二）别墅的选择 1．视野环境定位 2．服务设施要高档齐全 3．业主素质定位 4．交通联系一定要便捷 （三）写字楼的选择 1．市场定位 2．区位选择要谨慎 3．充分考虑停车问题 4．功能要专业化 5．服务设施要齐全 （四）商业店铺的选择 1．注重业态定位，将商业店铺纳入商圈 2．保证交通顺畅 3．注重规划设计 （五）酒店式公寓 1．地段、地段还是地段 2．交通发达、便捷 3．公寓空间要舒适而精巧 4．锁定目标客户群 第三节 房地产投资场地的选择 一、对区位的理解 二、房地产投资场地的分析与选择 三、不同类型的物业对区位的特殊要求 1．区位的涵义 （1）狭义的区位概念 指某一具体投资场地在城市中的地理位置，它包括宏观位置、中观位置和微观位置。 （2）广义的区位概念 指除了其自然地理位置外，还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 2．“区位”的发展变化 位置的好坏优劣是城市在长期发展中形成的，是自然地理条件及经济、文化、社会等多种因素相互影响、共同作用的结果，必将随着城市经济、文化、人口、市政基础等的发展、变化而变化。自然环境的改变、经济水平的不均衡发展、社会环