第三章房地产评估精要.ppt

第3章 房地产评估 1、房地产概念 什么是房地产： 一个普通的居民，或许一直要等到他出售或购买房屋时，才会对房地产有更多的了解。那时，他感到房地产与其他商品有很大的区别，十分突出的差异是它的交易价格难以确定。而且，交易时还需要办理许多法律手续。这说明，房地产是—个十分复杂的概念。 房地产概念 房地产即房屋和土地。 土地包括纯自然土地和经过人类开发改造的土地。它的空间范围可以从地表向上延伸到一定高度的空间，向下深入到一定深度的地下空间。 房屋包括住宅、工业用房(厂房、仓库等)、商业用房、办公用房、文教用房等。 房地产概念 法律角度： 房地产，是指人们对土地和房屋的权利。此时，房屋和土地这种物质本身是行使这些权利的基础和物质。因此，房地产可解释为房产和地产。这种解释表示房地产包容了发生于房屋与土地上的各种权利。 可以享有房地产权利是由法律规定的、并受到法律保护。如我国土地法规规定，经办理土地出让手续的用地者，享有出让土地使用权。这种土地使用者可以将土地使用权出售、出租，也可以抵押筹集资金。 而经过行政划拨取得土地使用权的用地者，就没有这种自由处分土地的权利。 私有住宅，屋主可以转售、赠送、出租等，而租户就仅有使用房屋的权利。 日前，许多城市为解决不同收入水平居民住房需要，建有商品房、微利房、福利房。商品房可以自由转让，微利房、福利房的转让就受到许多限制。 2、房地产权利 行使这些权利的程度受到有关法规的限制。比如、土地利用范围包括地上空间、也包括地下空间。但是，用地者使用土地的权利要受到①政府对建筑高度和容积率等的限制，②对地下矿藏、埋藏物，用地者不得随意开采；③土地用途要服从城市规划的要求；④服从城市环境卫生法规的要求．等等 注意 1、房产和地产都是房地产的组成部分，但并不是说，只有房产相地产合为—体时，才能称为房地产。房产和地产在实体上关系密切．但地产可以不以房产的存在为前提。土地除了作为房屋的地基外，还可以是树木、农作物、桥梁、道路等非房屋的承载者。 2、作为财产．房屋及土地可以分别属于不同所有者，如，我国城市私有住宅，住宅所有权为私人所有，而宅基地却为国家所有。因此，房产和地产可以合为一体，也可以相对独立存在。房地产是房产和地产的总称。 进行房地产估价时，根据需要，可以分别对建筑物和土地估价，也可以对土地与房屋整体进行估价。 房地产其它称呼 在香港，房地产又称为“物业”。这种称谓可能来自于我们中国人“买房置业”的观念。香港人对物业的解释是“物业是单元性房地产”。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。 在我国台湾及其他许多国家，将房地产根据其不能移动的特性称为不动产。 定义总结 房地产是指土地、建筑物及固着于土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。凡是可移动的部分都不能计为房地产的价值，如宾馆可移动的家俱。 3、几个重要概念 什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 几个概念 提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 1、 2、楼面地价：单位建筑面积上分摊的地价 4、地价的种类 我国目前的地价体系是随着经济体制改革的深化形成的，地价种类主要有: 基准地价 标定地价 交易底价 交易价格 课税价格 基准地价 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 基准地价评估以城市为单位进行。 基准地价按用途可划分为综合基准地价、商业、住宅、工业等分类基准地价。 按地价成果在图上的表达方式，可分为点状地价、线状地价和面状地价。 标定地价 标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。 标定地价，可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到 交易底价 交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。 土地使用权出让底价是政府根据工常地产市场状况下地块应达到的地价水平，确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。 在我国，地产一级市场由政府垄断，因而，土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的