通泰地产2008年深圳八卦岭422栋项目市场研究及定位报告_[全文].docVIP

八卦岭422栋项目 市场研究及定位报告 宏观分析 项目价值评析 区域概述 区域规划 区域商业发展 项目四至 SWOT分析 市场调研 项目概况 思维导图 主干道业态调研 写字楼市场调研 专业市场调研 厂房市场调研 定位及物业 发展建议 物业业态定位 物业价格定位 目标客户定位 物业发展建议 外部因素对项目的影响研究 区域概述 13/a. 位置 此片区位于北步北路以东，泥岗西路以南，红岭北路以西，笋岗路以北围成的一个“梯形”区域，占地面积191.15万平方米。 2. 区位 此片区紧靠深圳体育馆，与长城、园岭片区隔街相望，毗邻深圳北区最大的物流仓储基地笋岗仓库，距华强北商圈仅有5公里的路程，地理位置非常优越。 市中心的最后一块商业发展空间 过去－现在－未来 区域规划 八卦岭片区属原来的工业区，总体规划对八卦岭片区的功能定位是：“通过综合重建发展成为包括居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区，改善工业区的整体环境，优化城市布局结构，在配合经济发展和更充分地利用工业区土地的同时，为城市未来发展留有余地”。 在深圳最新的发展规划中，该片区功能定位是：近期保留部分工业用地，远期逐步改造为综合区。按照政府规划，八卦岭片区未来将以住宅为主，办公、酒店服务行业为辅，兼有少量工业用地。新规划显示八卦岭片区未来改造后蕴涵的巨大升值潜力。 重点词：综合服务区 根据《深圳市福田02－02号片区（八卦岭地区）法定《图则》，政府对八卦岭的改造目标最终确定为综合服务区。其中《图则》第7条中，用4段对八卦岭的改造予以确定：“鉴于本区大部分土地的土地使用合同期将在10－15年期满，本图则按照综合服务区为目标，制定近期控制规划。” 也就是说，在2013年之后，整个区域大部分的土地将可以收回，从而进入全面的改造时期，完成综合服务区的目标。通过规划可以预测，将来的八卦岭片区将依然以仓储配送、专业市场为主体，与东部的海港、西部的空港以及笋岗、平湖等物流园区相呼应，成为城市物流系统的重要部分。有近70000人在此就业和生活，它将成为罗湖中心区、福田华强片区重要的配套区域。 区域规划 项目周边交通图路网密集 城市快速路：上步中路、上步北路、泥岗路双向六车道、华富路、笋岗西路、红荔路。 片区主干路：红岭路、上步路为双向八车道；笋岗路、华富路为双向六车道。 片区次干路：八卦三路、八卦二路、华强北路为双向四车道；八卦路为双向三车道。 片区支路：为个地块通行与出入的主要道路，为双向四车道或单项三车道。 公交系统：5、7、8、9、11、18、23、102、105、K105等各条公通线路均可直达本区。 区域交通 关键词：从工业区到综合服务区 区域商业发展 八卦岭 商圈 笋岗 商圈 华强北 商圈 东门 商圈 八卦岭商圈范围界定： 位于泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东，总占地面积约116万平方米 ； 八卦岭曾经是深圳众多中小企业以及工厂的温床，尤其以服装、装饰建材和印刷类企业最为突出。随着深圳体育中心的建设和名校的崛起，八卦岭片区又渐渐成为了一个完善的生活区域，也催生了众多深圳知名的大型高尚住宅区。 八卦岭坐享罗湖与福田交界的中心区位，距离蔡屋围仅两公里，地理位置十分优越。 区域商业演变 以汽修汽配市场、家私建材装饰、货运等三大专业市场为代表，八卦岭地区的第三产业发展在全市的范围内已具有一定的影响。此外，为了满足工业区内居住在单身公寓内大量的居住人口和就业人口生活需求，宿舍区内一、二层几乎全改为中低档的零售商铺和饮食服务业（包括招待所），如八卦一路、八卦九街已形成有名的食街（餐饮以早期的胜记为代表，建材以国安居为龙头）； 在相当一部分工业企业外迁的同时，工业楼宇内留驻的工业企业，工业的形态和内容也有所变化，技术和服务成分逐年增多，如： 工业产品测试、装配及品质控制（电子技术公司） 服务性和传媒制作（印刷、广告） 产品生产前后工序、储存、分发、陈列、销售、推广（服装企业） 进出口贸易、工业行政及管理（贸易公司） 产业发展方向从第二产业为主向二、三产业混合转变 第二产业由单一的传统制造业向多元的服务性工业转变 产业发展特征 产业发展方向描述 宏观分析 项目价值评析 区域概述 区域规划 区域商业发展 项目四至 SWOT分析 市场调研 项目概况 思维导图 主干道业态调研 写字楼市场调研 专业市场调研 厂房市场调研 定位及物业 发展建议 物业业态定位 物业价格定位 目标客户定位 物业发展建议 调研区域选定为八卦岭—笋岗区域 调研区域 本项目位于八卦岭片区，八卦四路南侧。因此本次市场调研的范围以八卦岭片区为中心， 并辐射到此片区东边的笋岗区域。 具体的范围为：上步北路以东，泥岗路以南，洪湖西路以西，笋岗路以北围成的一个“梯形”区域。区域由