浅析物的瑕疵担保责任制度__--__以徐某、江某诉某房地产开发有限责任公司为视角.pdfVIP

内容摘要 物的瑕疵担保责任制度起源于罗马法，迄今已有两千多年的历史。我国《合同法》、 《买卖合同司法解释》等法律规定了交易物不符合质量要求时，出卖人要承担相应的责 任。但是，物的瑕疵担保责任制度在商品房买卖合同的交房标准规定并不明确。 以徐某、江某诉某房地产开发有限责任公司为例，某房地产开发有限责任公司在交 房时所交付的房屋不为徐某、江某所认可，徐某、江某认为房屋没有达到交房的质量标 准，拒绝接房，并起诉要求某房地产开发有限责任公司承担逾期交房的违约责任。某房 地产开发有限责任公司则认为徐某、江某逾期接房，应当承担逾期接房的违约责任。双 方争议的焦点是房屋交房的标准究竟是什么，是否仅仅是进行了竣工验收的备案登记。 从物的瑕疵担保责任的角度看，房地产开发商所交付的房屋是有许多瑕疵的，也是 房地产开发商所认可的，但其认为这些都不足以影响交房，因为合同约定的交房条件是 进行了竣工验收备案登记就可以，而买受人徐某、江某却认为存在这些瑕疵是开发商违 约，既然开发商违约在先，自然其可以拒绝接房，由此导致的逾期交房责任由开发商承 担。在我国目前对物的瑕疵担保责任的相应法律法规中没有规定商品房的瑕疵到底到什 么程度才符合《合同法》所规定的不能实现合同目的，因此一审法院只能根据现有法律 驳回双方的诉讼请求，而原告方却对这样的判决不能信服。究其原因，这是因为我国对 物的瑕疵担保责任的定性不准确，救济方式不完善、相关立法有缺失造成的。 文章建议吸取国外立法的有益之处，从准确定性物的瑕疵担保责任即为违约责任、 完善救济方式体系、制定相应的典型交易物质量标准细则、加大对行业质量标准的统一 认定等方面出发，来更切实地保障买受人的合法权益，规制整个商品房交易环节，使得 商品房交易良性发展。 关键词：物的瑕疵担保责任；商品房交易；质量标准；制度完善 1 万方数据 Abstract The warranty liabilities for detects originated from the Rome law, has been two thousand years of history. Our contract law 、sales contract judicial interpretation also stipulates that the transaction does not meet the quality requirements, the Seller shall bear the corresponding liability. But the warranty liabilities for detects originated in the commercial housing sales payment standard is not clear. In order to Xu, Jiang sues a real estate development limited liability company as an example, a real estate development limited liability company in others by the delivery of housing is not recognized by Jiang ,Xu whom think housing did not reach the quality standards of others, refuse to receive housing, and sued for a real estate development l