房地产开发各种商业模式—万科中海富力等决策情报P要点.ppt

目 录;1;本期特别专题;本期特别专题从以下四个方面进行：; 续演财富增长传奇 ——探寻房地产企业商业模式创新之道; 随着沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化，房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。于是一些聪明的房地产商开始埋头苦练内功，寻求新的商业模式撬动各种开发资源，继续演绎财富增长的传奇故事。 在房地产业兴起初期，单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位，开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。但房地产市场发展环境今非昔比，这种模式现在已经暴露出诸多弊端，不仅投资结构不合理，而且潜藏着巨大的信贷风险。寻找新的商业模式就成了房地产持续发展的必由之路。;从目前中国房地产企业的发展现状和发展阶段来看，开发、经营、服务是最受关注的??个环节，也就形成了开发、经营、服务三种有代表性的商业模式。;1、开发模式 根据开发客体的不同，开发模式又可以分为土地开发模式和物业开发模式。 （1）土地开发模式 土地开发模式同中国土地政策密切相关，先后经历了政府主导的土地开发模式、政企合作的土地开发模式，并最终发展到目前的企业主导的土地开发模式，这种模式以同政府关系密切的陆家嘴、外高桥等上市公司为代表。这一模式借鉴自香港的土地批租制度，是以土地所有权和使用权相分离为前提的，有偿、有期限、有条件的出让土地使用权。;土地一级开发是同政府经营城市的一个重要环节，因此这种开发是同地方政府紧密结合在一起的，进行土地一级开发不仅仅要考虑到企业行为的商业价值，还要综合考虑企业行为所产生的社会影响；; 典型案例1：陆家嘴模式 上海陆家嘴开发公司是一个整体公司以经营土地以及开发为主，通过规划成片的土地出让，同时与土地开发结合，集中在一个很小的地区（主要是在综合金融、贸易、商业开发为一体的这样一块土地上）进行开发。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但是利润很高，主要是土地出让的收益非常大，土地增值的巨大潜力在公司业绩上得到充分体现，这也是土地一级开发模式的一个显著特点。 典型案例2：天津开发区模式 即工业土地的开发模式，由于经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是主要的一个靠土地经营的工业区赚钱的一个企业。;（2）物业开发模式 物业开发也就是我们通常所说的房地产开发，为消费者提供住宅、商业、办公楼的房地产产品。其中住宅产品是物业开发的最主要部分，占物业开发总量的80%左右。该模式又分三种类型。 ①沃尔玛模式 比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快。 ②百货公司模式 现在的华润置地就是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。 ③精品店模式 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，万通的开发量少但销售额却很高，主要集中于高端产品。;（3）混合开发模式 混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节都要做，这样功能上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。;（4）交叉混合开发模式 典型案例是珠江地产和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发。这种方式能够使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较好。;3、服务模式 服务模式包括传统的物业管理服务，以及最近几年形成的顾问服务和房屋制造服务。 （1）物业管理服务 物业管理不仅仅只是狭义的居住社区和商业物业的管理，广义上讲，物业管理是一种资源的支持系统，它可以拓展为一个大的产业，包括军营管理、工厂的后勤系统管理、医院的病房管理等等。 （2）顾问服务 顾问服务包括中介、评估、经纪、咨询服务外，还包括相关的金融服务。目前比较受关注的是美国的REIT模式，即大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，通过税收减让促使民间的投资来参与，然后拿这笔钱投入长期物业，获得稳定收益。 （3）房屋制造服务 以房屋的定制、项目管理、工程管理、获取服务性收入，国内的万通开发出的独立住