公寓专题研究资料.ppt

1992年 公寓名称 获认可； 1997年 商务公寓 大发展； 2002年 酒店式公寓 盛行； 今天… 公寓俨然已经成为高档产品的代名词。 公寓的发展史实际上是其内涵的演变史，在10多年的时间里，公寓的内涵历经了外销房、写字楼、高档住宅、商住两用的演变，这类产品大多是精装修，而且价格较高，到了今天，公寓俨然已经成为高档产品的代名词。 公寓产品目标消费者特征 人群1、常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员。 人群特征： （1）居住需求——工作几年就要轮换，只租房而不会买房； （2）经济能力——住房补贴高，会租住品质好的高档公寓； （3）物业要求——他们对物业的要求很高，渴求生活高品质，秘密性更强，活动空间更自由； 较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。 公寓产品目标消费者特征 人群2、频繁商务往来的商务人员，以方便居住和办公。 人群特征： （1）居住需求——频繁往来当地，公寓方便居住和办公； （2）经济能力——住房补贴高，会租住品质好的高档公寓； （3）物业要求——渴求生活高品质，秘密性更强，活动空间更自由； 较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。 公寓产品目标消费者特征 人群3、广大中小投资者，占较高比例。 人群特征： （1）投资需求——受较高的租金价格与出租经营回报率所吸引； （2）经济能力——热衷于购买房屋用于投资，经济基础实力较强； （3）物业要求——一般选择地段好、户型面积小、总价低、升值潜力大的物业； 公寓产品目标消费者特征 人群4、城市中小企业主和SOHO族 人群特征： （1）居住需求——少数盈利能力强的小企业会购买或租用商务公寓，用于办公、休息及接待客户。同时公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族在家办公。 （2）经济能力——中小企业主和创业者具较强的经济购买力和消费力 （3）物业要求——体现高品质企业形象和物业服务，具备较高的升值潜力。 太原公寓产品典型案例——盘古一号 盘古一号酒店式公寓：开盘时间2010年08月18日，均价12000元/平米 太原公寓产品典型案例——盘古一号 公寓顶级配套 公寓户型鉴赏 公寓投资回报 成功营销典型特征 他们——为什么买？ 高价值：公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务、商业中心区，其产品本身拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。 高投资回报率：公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。 他们——为什么买？ 高品质：公寓应本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：1、满足使用者个性化需求，因为租住者多为高学历、高素质，甚至是国际人士，他们对居住文化有着独特的理解与需求；2、项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是公寓的生命力所在，是公寓投资实现回报的核心要素。 他们——为什么买？ 品牌是保障因素： 在公寓的后期运营中，物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格。由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质的专业服务，如此才能保证稳定安全的投资回报。 他们——为什么买？ * 目录CONTENTS PART 7 太原公寓产品 典型案例分享 盘古一号公寓位于迎泽大街与柳巷黄金交汇处，高146米，临近迎泽大街、五一广场、繁华柳巷，78万平米迎泽生态公园及儿童公园景观一览无余。 盘古一号公寓外立面全部采用金色钢化镀膜玻璃幕墙，其中1—22层为全球第一大酒店管理集团，世界500强企业，美国豪生大酒店挂牌进驻，23—41层为38—80平米全精装、全家电、全家具、全景观、全现房的酒店服务式公寓，拎包既可入住。 盘古一号公寓同享五星级国际酒店奢华配套，全球知名物业公司香港戴德梁行全程顾问，24小时全套酒店服务，为业主量身订制的英式管家服务及代理租赁业务。 40.57㎡ 65.41㎡ 72.79㎡ 81.72㎡ 80.36㎡ 太原公寓产品典型案例——盘古一号 540000 太原公寓产品典型案例——盘古一号 太原公寓产品典型案例——盘古一号 基于盘古一号公寓成功案例， 这种类型产品最典型的特征在于三个核心： 1.产品硬件的高品质， 2.产品附加的投资价值， 3.对产品形象的个性化概念演绎。 * 目录CONTENTS PART 8 太原公寓市场概况 万邦国际商务公寓 地址