新政调控下房地产开发企业土地增值税的税收筹划解析.docVIP

内容摘要、房地产业作为我国,在国民经济中的地位日益突出,同时房地产行业已连续年被国家税务总局列为当年的税收专项检查对象。房地产行业涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税等近几年来土地增值税的税收增幅明显高于其他税种。国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起,土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”,导致土地增值税对房地产开发企业税负进一步加重。因此如何有效地进行土地增值税税收筹划势必会成为当前及今后企业发展的一个重要研究课题。关键词：房地产行业土地增值税税收筹划一绪论我国二我国房地产行业的发展及税收情况我国房地产市场行业的发展况及现状及纳税情况我国房地产行业的情况土地增值税房地产开发企业土地增值税税收筹划的 2. 通过合理定价进行税收筹划 ………………………………… 10 3. 选择项目核算方式进行税收筹划 …………………………… 10 4. 利用特殊扣除项目规定进行税收筹划 ……………………… 10 5. 利用核定征收办法进行税筹划 ……………………………… 11房地产开发企业土地增值税税收筹划 一、绪论我国房地产,维护国家权益，国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年l月1日开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定: 从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”随着政策的颁布,各级税务机关也相继加大了对土地增值税的征收管理， 导致土地增值税大幅增加。 随着我国房地产业的快速发展，房地产业税收收入己成为我国财政收入的重要源。同时房地产交易过程中的税收问题也引起了相关方面的注意。尤其是土地增值税的税负不但在逐年增加，而且增幅比例明显高于其他税种。因此，通过合理的方式进行税收筹划显得格外重要。另外，见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010 年4 月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作调整完善相关税收政策加强税收征管。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标自2009年12月份开始楼市调控以来政策经历了次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”、2013年2月20日出台的“国五条”。房地产许家印在经济界小组讨论会上表示，听取总理报告“感受很深”，以房地产行业审批为例，按政府收费均值估算，收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13-15%，房地产税费合计约占到房价的26%。 　　其实，许家印并不是第一个站出来表示房地产税费过高的地产大佬，而房地产税费究竟占比房价多少，即便是对于地产大佬而言，这也不是一个轻易可以算清的数据。在今年2月份举行的亚布力论坛上，首创集团董事长刘晓光称，房地产公司赚100块钱当中，大概交61块税金。此外，名流置业集团股份有限公司董事长刘道明透露，地价占房价的比例超过了1/3。 从地产大佬给出的数据来看，房地产税费的确占到了一个相当高的比例，而酝酿试点扩围的房产税也要“插一脚”，这意味着，无论是开发建设、还是购买持有，房地产整个链条的税费只增不减。 3月13日，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，应该加快房地产税立法，但全面征收房产税目前不存在可行性，应该回到中国现实，先从高端物业开始征收房产税。谈到房产税目前推进的阻碍，贾康认为：“最大的阻碍就是意见不一致，而且体制内明显意见不一致。”而对于破解目前的困局，贾康认为应加快《房地产税法》的立法进程，同时表示：“楼市整体上不应该悲观，因为中国城镇化水平不到40%，按照国际经验，要一路走到70%才会转入平稳增长期，现在城镇化还处于加速发展期，有什么理由总体上悲观?” 　　对于今年的房价走势，贾康认为，目前