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五洲风情Mall项目收购方案 谨呈：深圳市龙岗区投资管理有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归高德置地控股有限公司所有，未高德置地控股有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.11.15 3.经营设想 目 录 本方案是严格保密的。 2.市场分析 4.评估价值 5.收购方案 1.宏观背景 龙岗区域定位 深圳市东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心 龙岗产业支撑 高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业 通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业 2010.8.16，《深圳市城市总体规划(2010-2020)》获批，深圳定位为我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。曾创造经济飞跃奇迹的深圳，面临再一次腾飞的契机。 1.1区域研究 本方案是严格保密的。 龙岗中心 * 大运会落户龙岗，提升龙岗的区域辐射力，为龙岗区的商业发展带来巨大的契机。 大型城市设施、商务商业区建设加快 大运新城为政府重点发展项目，现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆，五星级酒店，主体育馆，游泳中心，数码城，留学生工业园等国际级的市政配套及深圳教职员的迁移。新高交会馆／大运会相关设施／酒店商务区也在建设中。 旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心——大运新城为副中心 副中心一是以龙城片区西区为主体的综合服务中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体，服务于整个深圳市的体育新城； 副中心二则为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担龙岗片区的生活配套及商业服务功能。 大运会优势规划推进商业进程 第26届世界大学生运动会将于2011.8.12-8.22在深圳龙岗举行。居住环境及配套的提升、地铁３号线的开通，大运会带动的辐射等，将使双龙商圈的辐射范围扩宽至深圳市区，甚至１小时交通圈内的惠州、东莞等相关区域，吸引其周边的中高端客户向该区域聚集。从而引发该区域商业的形成、发展与升级。 1.2利好之二：大运 本方案是严格保密的。 地铁3号线将于今年年底正式开通，双龙商圈辐射力大大增强，商圈价值提升15～30%以上。就本项目而言，价值提升20～40%以上。 地铁3号线鸟瞰图 双龙商圈 中心城商圈 地铁三号线穿越双龙商圈及中心城商圈，对未来该区域的商业发展将起到巨大的带动作用： 地处深圳、东莞、惠州“金三角”地带的龙岗，具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更将进一步催化商圈的发展进程。 按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，价值提升比率越高。 日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上。 1.3利好之二：地铁 本方案是严格保密的。 五洲风情MALL 宏观经济与人口 大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力大大增强。 近年来龙岗GDP快速增长（2009年增速为10.6%），总人口约450万，居民购买力不断增强，为商业发展奠定了坚实的基础。 作为房地产的价格洼地，龙岗吸引了大量的回流人口，带来较大的消费潜力。加上本地居民的收入增长，对中高端的消费需求日益增强。 基础设施及交通 区域商业需求 未来商业发展 前景看好，商业开发时机良好。 1.4宏观背景研判 本方案是严格保密的。 2.1龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 布吉商圈 横岗商圈 龙岗中心城商圈 双龙商圈 五洲风情MALL 布吉商圈 概况：地处各省市进入罗湖的通道，人流量巨大，自身已形成了几大商圈。但整体较为杂乱，档次参差不齐。布吉的家居卖场以规模大著称，平均达到5万平米。 商业形态：百货超市、社区街铺、专业市场等。 主要卖场：新一佳、凯莉莱百货、沃尔玛、万佳百货、天虹商场、红星美凯龙、乐安居、嘉豪家居博览中心等。 租金范围：100-300元/㎡ 地铁3号线的开通，将使龙岗区原有的商业重新洗牌。以3号线为主要发展轴，布吉、横岗、龙岗中心城和双龙四大商圈将各自强化并展开竞争。 2.2龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 五洲风情MALL 布吉商圈 横岗商圈 龙岗中心城商圈 双龙商圈 横岗商圈 概况：正由传统的镇级商圈向区级商圈进化。依托地铁3号线的开通和诸多高尚住区的开发，该商圈的消费潜力巨大，辐射力不断增强。 商业形态：百货超市、购物广场、商业街、专业市场等。 主要卖场：新世界广场、龙州百货、龙盛百货、天和百货、志健时代广场