美格行2014年1月增城盛唐世纪广场招商及营销策略.pptVIP

1、价格测试第一阶段（4.12－4.27） 从销售中心、现场包装完成进场开始，针对发展商积累客户、我司投资客户、被现场销售信息吸引客户及少量投资客户（短信）进行反复价格测试，该阶段告知客户分区均价（5个区），通过客户反馈及时调整区域均价，在正式VIP蓄客前尽量完善区间均价。 2、正式VIP蓄客（4.28－5.11） 不收取诚意金只办理VIP卡， 4.28－5.11办理VIP卡享受1％的额外折扣。 短期内迅速聚集尽可能多的投资客户，营造销售的气氛；反复测试市场价格，探询客户接受范围之内的最高售价，实现项目销售的价值最大化。 必要性： A、为避免公开发售当天客户因不了解相关事宜而迟疑下定，影响公开发售效果； B、为确保公开发售当天客户能够快速选铺，实现公开发售当天现场的热销气氛； C、为确保公开发售当天能够顺利实现公开发售，提前解决不必要的麻烦； 3.6 销售时间点建议（以发展商拟定时间为建议前提） 集中推广积累一定数量诚意客户、集中销售 3、项目销售策略建议 3、价格测试第二阶段—价格提前预知（5.9—5.11）： 告知客户各区域价格区间，根据现场客户反馈情况和对价格范围的接受程度，来探索项目销售价格的高限； 4、最终销售价格确定 最终价格确定依铺位实际情况（面积、结构、层高、有无餐饮功能等）结合客户对价格的反馈情况、预选铺位的情况做最后敲定。 注：以上价格测试阶段销售说法需发展商予以签字确认；最终销售价格在5月11日（开盘前一天）下午前由发展商签字确定，并打印做好价格表。 5、大客户提前认购（5.11开盘前一天） 3.6 销售时间点建议 3、项目销售策略建议 本阶段营销策略及广告推广思路 销售完成100% 6月1日—6月30日 尾盘销售期 开盘活动及老带新 阶段广告推广思路 确定本阶段现场营销活动； 销售完成70% 5月12日—5月31日 （5月12日开盘） 开盘热销期 完成报广设计；短信目标客户群及内容；VIP卡、本阶段广告推广思路 制定各价值区域的价格区间 确定：公开发售方案、须知 确定：项目销售价格表、老带新活动方案 尽可能多的积累客户 4月28日—5月11日 正式VIP积累 4月12日价格测试（针对发展商已积累客户及我司资源、部分短信客户、现场包装所吸引的客户）， 4月25日确定VIP积累方案 通过测试确定市场所接受合理价格区间 4月12日—4月27日 价格测试第一阶段 客户积累期 确定：广告、模型、效果图合作单位、销售中心选址 确定：媒体伙伴、短信公司、项目案名 确定：项目LOGO及VI 确定：项目形象设计、广告推广思路及计划、效果图 确定：销售中心的装修、包装、接待台、桌椅；完成现场包装、氛围营造；样板铺的喷绘、桌椅等；户外广告设计稿、销售规范用语、现场管理条例、客户登记表、客户问卷 4月11日前完成：销售单张、铺位平面图的制作印刷、模型制作 —— 4月12日前 销售准备期 阶段需完成的主要工作 销售目标 时间段 3.6 销售时间点建议 3、项目销售策略建议 项目销售推广建议 项目卖点塑造 项目推广费用预测 宣传推广渠道建议 销售必备条件 其余建议 缺乏鲜明主题定位：仅以普通商业街来进行推售，没有清晰的价值体系构建，给不到客户未来想象。 对本项目的参考意义： 通过新塘中心城区域发展规划、周边地块未来规划对商业价值提升的阐释； 结合区域市场在售项目规模小、无清晰业态定位和缺乏餐饮功能的特点，将多重价值虚实融合； 突出本项目在地段、商业布局、发展前景等多方面的综合优势，与新塘其他在售项目形成鲜明的差异化并有效规避项目劣势。 增城商业项目在市场销售的推广方向及主题上主要存在以下两个显著特征： 4.1 项目营销卖点塑造 4、项目销售推广建议 —— 思考一：项目处于未来新塘中心区域，紧邻新塘大道和府前路两条主干道，毗邻新塘政治中心及未来交通优势，项目周边地块未来规划有众多中高端住宅，但现阶段片区消费人口不足、商业尚需要一定的发展周期； —— 思考二：项目商业只有西侧与南侧有部分商业，以餐饮为主，商业氛围差、租金低的现状影响和弱化了本项目商业价值； —— 思考三：项目商业属于无产权销售，客户投资信心将有可能受到影响，价格增长空间较小； —— 思考四：现阶段增城较无大型商业项目在售，需建立清晰的价值体系来阐释项目投资预期，放大产品优势增添销售说法，突出本项目在新塘独特的差异化优势，树立客户投资信心。 4.1 项目营销卖点塑造 4、项目销售推广建议 4.1 项目营销卖点塑造：虚实结合 区域中心城规划 区域消费群优势 区域交通规划优势 项目规模优势 清晰业态定位，功能丰富 主力店与次主力店 三首层、独特建筑特色 构建项目区域