3第三节 剩余法讲解.pptVIP

4)待估宗地价格(市场比较法) ① ② ③ ④ * 12、解 1）B宗地价格（成本法） 土地取得费： 3000000/(45 × 666.7) ×(1+20%)=120 土地开发费：234 利息：120×[(1+1.5%)4-1]+58.5×[(1+1.5%)3.5-1] +58.5×[(1+1.5%)2.5-1]+58.5×[(1+1.5%)1.5-1] +58.5×[(1+1.5%)0.5-1]=14.47 利润：(120+234) ×10%=35.4 地价：(120+234+14.47+35.4) ×(1+20%)=484.64 50年价格：484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33 * 2)C宗地（收益法） 单位面积净收益：550000/25000=22 50年期地价： (22÷6%) ×[1-1/(1+6%)50]=346.76 3)D宗地 50年期地价： 425× [1-1/(1+6%)50] ÷[1-1/(1+6%)40]= 445.2 * 4)A宗地价格(市场比较法) ① ② ③ ④ * 5)市场年租金 383.36 × 6% ÷ [1-1/(1+6%)50] =24.35 6)承租土地使用权价格 (24.35-10) ÷ 7% × [1-1/(1+7%)20] =152 7)总价 152 × 30000=456(万元） * 承租土地使用权的还原利率通常要比出让土地使用权高1％ 土地估价基本方法比较 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本法 * 适用范围 有交易实例 有收益 待开发土地 新开发土地 已知条件 1.实例成交价格、时间 2.房地产状况差异 3.地价指数或变动率 1.出租租金 2.各项出租费用 3.还原利率 1.开发后房地产价值 2.建筑费、专业费 3.利息率、利润率、税率 1.土地取得费、开发费 2.利息率、利润率、增值收益率等 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本法 * 基本公式 计 算 步 骤 V=V0×A×B×D×E 1.建立可比价格基础 2.情况修正 3.期日修正 4.区域和个别因素修正 5.容积率修正 6.年期修正 7.土地价格 V=(a/r) ×[1-1/(1+r)n] 1.房地总收益 2.房地总费用 3.房地纯收益 4.房屋纯收益 5.土地纯收益 6.土地价格 V=A-B-C 1.开发后房地售价 2.建筑费、专业费 3.利息 4.利润 5.税费 6.地价 V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 1.土地取得费 2.土地开发费 3.利息 4.利润 5.成本价格 6.增值收益 7.土地价格 8.年期修正 一、基本原理 （一）概 念 所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。 这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。 第四节 市场比较法 （二）理论依据 替代原理：通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。 替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产，其价格总是相互牵引，趋于一致。因此，待估房地产的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。 二、基本公式 采用市场法评估房地产价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正 V--估价对象价格 V0--可比实例价格 A--交易情况修正系数 B--交易日期修正系数 D--区域因素修正系数 E--个别因素修正系数 在土地估价中，还需进行容积率、使用年期和开发程度修正 三、适用范围及特点 (一)特点 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格” 3、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 4、要求估价人员具有较高的素质 5、以替代原则为基础，正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键 (二)适用范围 从地区来看，主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 从估价对象来看，主要适用于交易性房地产。 具体说来，采用市场比较法必须具备以下三个条件： （1）房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要 （2）比较实例与委估标的房地产具有替代性 （3）资料的可靠性 * （一）收集交易实例资料 1、主要内容（收集什么） 通常应包括房地产的坐落、用途、售价、成交日期、交易双方的基本情况、市场状况、土地状况、建筑物状况及所处地区