生活文化广场土地变更及投资方案：.docVIP

目录 一、 总论 4 1、 项目简介 4 1.1建设地点 4 1.2项目规模 4 1.3项目总体规划要求 4 1.4项目建筑面积指标 5 1.5小结 5 2、编制依据及研究范围 5 3、 编制原则 6 4、项目建设的必要 7 5、主要经济技术指标 7 6、可行性研究结论 8 二、行业分析及市场预测 9 1、 山东房地产市场总体分析 9 2、商业用房市场分析 10 3、 餐饮娱乐文化用房市场分析 11 三、 项目选址及建设条件 13 1、 项目选址 13 2、 基础条件 13 四、 投资估算与资金筹措 15 1、 投资估算说明 15 2、 建设投资 15 3、 资金筹措 15 4、 资金使用计划 15 五、 设计方案 16 1、 设计依据 16 2、 建设规模与主要建设内容 16 3、 总图布置 17 前 言 生活文化广场项目基地位于曲阜市南首路西、大沂河大成桥以南200米处，2013年5月曲阜市永安金属制品厂由孔凡珍出资购买。曲阜市蓝田钢木家具厂由付清亮出资购买。根据曲阜市人民政府总体发展规划，为进一步繁荣曲阜商业，规划建设集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。随着城市建设的不断发展，该宗土地周围的环境也随之发生变化，西邻如意小区、新实验小学、济宁学院附属幼儿园，东邻是圣小苑小区、会展中心，随着市政府对河南岸新城区的开发建设，地理位置十分优越。住宅小区和学校的到来，使得人口数量骤然增加，人口流量随之加大，该处的基础建设却没有跟上，该地段没有大型的购物商场，更没有餐饮、住宿场所，就连老百姓生活必需的菜市场也没有，给群众生活带来极大不便。所以在该处兴建生活基础设施十分有必要，对该宗土地的开发利用适在必行，由于土地性质为工业，恳请领导更改该宗土地的使用权限，由工业用地改为商业用地，以更好的让该土地发挥应有的作用。 总论 我们对新建生活文化广场建设项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《生活文化广场建设项目申请报告》。 1、 项目简介 1.1建设地点 生活文化广场（暂名）项目，项目地块位于曲阜市南首路西、大沂河大成桥以南200米处，规划总用地面积为13亩（以实测为准）。随着城市建设的不断发展，该宗土地周围的环境也随之发生变化，西邻如意小区、新实验小学、济宁学院附属幼儿园，东邻是圣水苑小区、会展中心，随着市政府对河南岸新城区的开发建设，地理位置十分优越。项目具体位置见附件。 1.2项目规模 地形为长方形，南北约长80m，东西约长105m，净面积13亩。 1.3项目总体规划要求 项目占地面积8400平方米，规划建设集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体,土地使用年限为70年，规划容积率为2.9,建筑密度40%，绿化25%。 1.4项目建筑面积指标 生活文化广场项目从功能上分为四部分，商业用房；餐饮；文化娱乐用房；办公楼。整个项目总建筑面积为50000平方米，其中地上建筑面积为30000平方米，地下建筑面积为20000平方米。按功能分：商业建筑面积为20000平方米，餐饮5000平方米；文化娱乐建筑面积为13000平方米，办公建筑面积为2000平方米，地下停车、设备用房面积为10000平方米。基地容积率2.9，建筑密度40%，绿化率25%。 1.5小结 曲阜是国家、省、市等各级对外交流接待的窗口。到我国和山东访问的国际政要、文化名流、商贾大亨多数把曲阜作为重点旅游目的地城市。 本区域的交通、区位、生态、人文、教育、发展潜力等优势都开始逐步呈现，从而带动本区域房地产市场稳步向上发展，近年来，区域楼盘的品质不断提高，其中中、高档居住物业已然成为本板块的主流产品，并引进中高端大型购物中心并建设周边配套设施，未来生活文化广场，将成为辐射周边地区的综合性商业中心，因此，我们预测，此类中、高商业物业将成为该区域自住及投资的热点，本项目顺势而立。 2、编制依据及研究范围 2.1国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》； 2.1.1国有土地使用证； 2.1.2国家、山东省现行有关设计规范、标准、规定； 2.1.4其他文件、协议等。 2.2研究范围 2.2.1项目建设的背景和必要性； 2.2.2项目投资主体的情况； 2.2.3行业分析及市场预测； 2.2.4项目选址及建设条件； 2.2.5项目布局及各部分功能定位； 2.2.6项目效益评价。 编制原则 3.1按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 3.2符合国家、山东省现行有关设计规范、标准、规定。 3.3曲阜市目前国民经济水平，市场发展现状及