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浅谈大型购物中心评估难点及解决方案 内容摘要 随着我国房地产市场的快速发展，房地市场越发活跃活跃的 购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）） 大型购物中心特点 1、投资开发和产权 大型购物中心项目往往属于经营性房地产。由投资发展商有计划开发，统一规划、统一建设、统一产权（属于投资发展商）。正是由于这只租不售的特定的经营模式，导致购物中心在市场上往往缺乏交易实例，难以寻找可比较的交易实例。 2、管理模式 “统一管理、分散经营”。统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。并一统一的形象对外做宣传创立品牌。目前国内比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”及盈石投资管理的一些品牌。 3、规模面积大、商圈辐射面广 大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。每个购物中心商圈辐射面核心客户群大约5公里半径，任何交通工具20分钟以内，占商场主要客流的65%以上。次级客户群辐射半径约8公里，任何交通工具40分钟之内，占商场客流的25%。边缘客户群辐射半径约10公里，占商场客流的10%。 4、租户组合、业态配比特点 大型购物中心往往会对内部租户组合进行业态组合，配置比例适当，业态功能齐全。购物中心除购物外，应有餐饮、娱乐、休闲服务，多种业态和与业态相适应的功能。通过各种不同服务功能的互补性，满足消费者多种需要，提供“一站式”服务。 购物中心习惯上把租户区分为主力店、次主力店和非主力店。 判断主力店的三个标准 强大的商业号召力与良好的商业信誉 有稳定的客户源，能独立为商场带来大量客流。 租赁面积一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不轻易撤场 主力店的分类 百货店：如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 大型综合超市：如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等 家居电器类专业店：如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等 KTV：如好乐迪、钱柜、上海歌城等 电影院：国内各种大型院线影院。 次主力店的分类 大面积专卖店：HM，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等 大型餐饮店：如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上的餐饮品牌 娱乐类：如Toys Rus、汤姆熊、反斗城等 非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租户。 购物中心商铺种类的划分标准 商铺种类 主力店 次主力店 非主力店 商铺面积 大 较大 中 零售类型 百货商场、大型超市、休闲娱乐、家居家电 家居、健身、大型餐饮、休闲娱乐 服饰、皮具、珠宝、眼镜、医药等零售类 品牌影响 大 较大 顾客吸引 大 一般 一般 经营稳定 很稳定 较稳定 一般 5、租金价格构成的复杂性 购物中心根据其业态的不同，有着多种多样的租金收取方式，大体上可以归类如下： 固定租金：多适用于小型非知名品牌租户。 提成租金（又称为扣点租金）：多适用于主力店中的超市、百货或者关键客户。 固定租金+提成租金：多适用于主力店中的家居电器类专卖店或者KTV及电影院。特殊情况下还存在固定租金和提成租金两者取高的租金计价方式。 其统一表达式可以写为如下公式： 租金（rental payment）=R+max[0,r(S-B)] 其中R代表每平方米的固定租金 r代表提成租金的租金提成率 S代表每平方米的销售额，业内称为“坪效” B为每平方米销售额的阈值，或称为断点。 对于固定租金即提成租金为0，对于纯提成租金即R为0。 采用这种租金计算方式的好处在于一方面将经营者利益和租户的利益分享，销售额高了，经营者和租户同时受益，另一方面又让经营者和租户的风险分担，在经营情况不好的情况下经营者只能取得保底租金，可以减轻租户的租金成本压力。提成租金能够创造价值，其价值创造是通过多样化即租户组合，风险分担和租金歧视这三种机制实现的。因此对于购物中心经营者来说如何根据租户的业态类型和品牌类型及地理位置选取不同的租金形式从而实现自己的利益最大化是非常考验经营者功力的事情。 6、 购物中心的价格歧视 购物中心有明显的价格歧视，不同类型不同规模的租户价格之间有巨大的差异。比如主力店租户的提成租金往往在3%左右，而百货类租户的提成租金比例可能高达20%。这是为什么呢？ 早期的研