瑞尔特X年6月天士力淮安项目市场调研及定位报告.pptVIP

新古典主义建筑 上海绿城 盐城钱江方舟 三、产品定位 建筑形态意象图 * 泛会所 景观节点示意 组团景观 组团景观 三、产品定位 园林景观形态意象图 * 泛会所 景观节点示意 中心景观 三、产品定位 园林景观形态意象图 * 房型：三房二厅二卫 建筑面积：119㎡ ＋ ＝ ＋ 实际享用空间 约135㎡ 赠送5+9㎡空中院落 赠送2 ㎡生活阳台 三、产品定位 户型平面意象图 * 项目的核心竞争力是什么？ 生态景观优势： 大运河风光带、 阳光湖生态公园 新古典建筑风格： 凸显尊贵感、 在淮安受欢迎 三大科技运用： 太阳能热水系统、 新风系统、直饮水系统，容易展示、传播 金牌创新户型： 每户赠送5-10㎡、 受市场欢迎 四、项目核心竞争力 * 规划设想 PART 3 * 33层高层 18层中高层 11层小高层 整体规划思路： 遵循南低北高，并且一期84亩以小高层为主，大二期以高层为主。在项目的主干道沿线布置底层商业门面，增加销售收入，同时增强项目的生活配套。 在项目南侧与西侧设置人流车流主入口，在项目东侧与东北侧酌情设置车流入口。 在项目内部设置会所及幼儿园，增加项目的配套功能。 规划布局概念示意 * 1、商业建设的作用： 提供配套服务；提高规划容积率、获取更高利润。 2、商业体量多大？ 20000平方米左右可满足本项目商业配套需求。 3、商业布置在什么位置？ 为了更好的利用空间，可在沿街建筑规划二层商业门面。西侧道路级别较高，未来人流量较大，且与恒大商业相呼应，设置二层沿街商铺；南侧临柯山路，同样设置二层沿街商铺。 商业沿南侧、西侧道路布局 商业规划布局 * 物业 二层底商 层高 4.2+3.6m 开间 4-4.5m 进深 14m 单套 96-108㎡ 面积 10000㎡左右 物业 一层底商 面积 2000㎡左右 物业 集中商业 （二层） 层高 定制 面积 2000-3000㎡ 业态 社区超市 物业 二层底商 层高 4.2+3.6m 开间 4-4.5m 进深 14m 面积 96-108㎡ 面积 8000㎡左右 商业规划布局 * 1、会所、幼儿园建设的作用： 提供配套服务，增加项目卖点。会所在项目销售期内，作为营销中心使用。 2、会所、幼儿园体量多大？ 4000-5000平方米 3、会所、幼儿园布置在什么位置？ 为了前期会所作为营销中心接待使用，会所需布置在容易识别的沿街面；幼儿园对外开放需布置在社区道路边，且有较高的阳光要求。 会所、幼儿园布局在项目的东南角 会所、幼儿园规划布局 * 在项目的东南角布置小区会所，规划3层，面积2000-2500㎡。 在项目的东南角布置6班幼儿园，规划3层，面积2000-2500㎡。 会所、幼儿园规划示意 * 阳光会所——以运动休闲、健康养生为主题 会所共3层，建筑面积2000-2500㎡ 三层 乒乓球室 台球室 图书馆 棋牌室 健身房 二层 亲子中心 SPA 社区医疗诊所 一层 茶社 大堂 商务中心 社区医疗诊所 会所功能布局 * 车库规划的要求。 根据规划要点，本项目车库比例为1：0.6。本项目总户数约5000户，约需配套3000个车位，其中80%在地下，约2400个；20%在地面，约600个。 建议： 与政府协调，将车位尽量多的设置在地面，增加地面车位的比例。在规划中设置外环线，利用外环线车道设置大量地面停车位。 车库规划示意 * 第三部分 项目开发模拟 * 市场调研与项目定位 项目概念规划方案 论证产品规划 项目土地摘牌 项目详细规划方案 修正产品规划 规划报批 营销模拟与测试 项目正式开工 售楼处对外开放 一期开盘 客户积累 销售准备、形象推广 收集目标客户反馈信息与建议 项目定位论证 第一轮市场考察 2010年5月 6月上旬 2010年7月 7月（待定） 2010年8-9月 2010年9月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年11月 2011年3月 2011年6月 3--5月 2010年11月-2011年3月 11月 2010年6月 第二轮市场考察 9月（待定） 开发进程模拟 项目一期开盘前工作流程 * 开工仪式 7月 1、市场现状价格 目前区域内在售楼盘，最具可比性的项目是运河城，目前小高层售价3800元/㎡左右，本项目位置相对运河城略逊。恒大项目未来的价格及策略， 将对本区域其它项目售价产生影响。 2、区位价格潜力 本项目所处城南新区目前商品房售价相对整个淮安商品房价处于中等偏下，清浦新城的规划实施将为区域内商品房售价的提升提供炒作题材。 3、房地产宏观调控对价格的影响 受全国