物业管理法之权利配置分析研究——以珠海市物业管理地方立法为例.pdfVIP

摘 要 物业管理直接关系到市民社会的安居乐业。当前，物业纠纷屡见不鲜，物业服 务企业侵权的恶性案件频发，已经严重影响了居民的日常生活，与社会主义和谐 社会目标的构建严重不符。因此，物业管理法的权利配置，对于民众的生活居住 品质，对于广大普通业主利益的维护，对于保护“业主——物业服务企业这一 对利益相对人当中的弱者，都起着举足轻重的作用。 物业管理法的立法价值取向，在2003年6月21日《人民日报》的社论中，已 被明确表述为“发展为重、平衡利益、保护弱者”。但是，就现实情况看，物业管 理的立法内容与立法技术还存在着相当多的问题。《物权法》对于建筑物区分所有 权，作了14条原则性、概括性的规定；国务院03年颁行、07年根据物权法修改 的《物业管理条例》，在具体操作条款上，仍然有待于进一步细化，例如：对物业 服务企业的“解聘概念应作何理解，业主“大会与业主大会“会议”概念的 区别意义及对实践的影响，业委会法律地位的明确和行为能力的完善、原物业服 务企业在合同期满后继续占据小区的行为性质、加重物业服务企业法律责任的必 要性……等等。这就为地方性立法留出了相当大的空间。以本文所举珠海市一起 重大物业纠纷案为例，许多物业纠纷常见的关键争议点在该案中都能得到体现， 而在现行较高位阶的法律当中却未对此作出明确规定。随后，该市出台了两部物 业管理地方立法案，对这些争议问题均有涉及，但是，其中部分内容的公平性、 合理性和操作性，却明显有可质疑之处。 因此，如何在立法、尤其是地方立法中，合理配置业主与物业服务企业的权利， 切实防止和规制物业服务企业的侵权行为，对于这一问题，有必要加以研究，并 将相应研究成果应用于实践。 就物业管理法的权利配置基本模式而言，业主大会是业主自治的最高权利机 构，在立法和实务当中应当注意严格区分“业主大会与“业主大会会议”的概 念。业主委员会应有具体运作业主自治事务的核心地位，立法理应向业主委员会 倾斜，以赋权性而非限权性规定为主：当原物业合同期满后，业主委员会有权径 行招投标，为业主大会选聘物业服务企业做好准备；业主委员会有权对物业服务 企业进行监督，并将监督的情形告知全体业主。物业服务企业应回避业主自治事 务；原物业合同到期，并不是所谓的“自然解聘”、不属于《物权法》及国务院《物 业管理条例》所规定的解聘情形，无须召开业主大会会议讨论，且原物业服务企 业不应优先于其他企业被讨论，此时原物业服务企业应当依法向业主委员会办理 移交、撤出小区，而不是以“自然解聘”为借口强行要求优先被聘用。应完善对 物业服务企业侵权行为的规制机制，关键在于加重其侵权责任。尽管物业管理在 相当程度上属于基层民主自治的内容，但是，行政主管部门的适时监管仍然是必 要的。 对照上述分析，就当前我国物业管理立法上存在的缺陷，理应各依相应途径予 以弥补；在立法价值取向上出现明显偏差的地方物业管理立法案，应当及时予以 纠正。 【关键词】物业管理法权利配置保护弱者地方立法 自然解聘 2 Abstract affectthecivilian and in Propertymanagementdeeply society’Slivingworking andcontentment．Atthe peace presentpropertymanagementdisputationsfrequently made and cases the service enterprises happeninfringement by property commonly hasdone harmto lives．Thecurrentsituations occur,whichgreat residents’everyday havebeen