超高层建筑研究报告XX年11月A.pptVIP

项目总投资结构 ※组合方式三：商业+办公+酒店 代表项目，上海环球金融中心 地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层 ※组合方式四：办公+酒店 代表项目，上海金茂大厦 3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。 ※组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店 代表项目：香港IFC 一、 普遍业态组合方式 上海金茂大厦（８８层） 业态组合: 会展中心+商场+写字楼+酒店 项目定位: 上海顶级国际化综合体 酒店53-87层 写字楼3-50层 商业会展、 商场 一、 普遍业态组合方式 香港IFC（８８层） 业态组合: 甲级写字楼+酒店式公寓+顶级 购物中心+六星级酒店 项目定位: 香港最顶级的综合体物业 购物中心 写字楼 酒店 酒店式公寓 一、 普遍业态组合方式 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 二、 同类型业态组合案例及其KPI体系 第六章 某超高层项目开发案例建议 （仲量联行） 一、楼面规格和层高 1、楼面规格 ◎成熟市场甲级办公楼标准层面积一般大于2000平米； ◎根据资料搜集所得，多数甲级写字楼驻户希望标准层面积大于1,000平方米； ◎考虑到佛山及乐从本地租户的规模有别于广州等一线城市，同时考虑到项目本身 需要有一定的高度，建议标准层面积适当降低，2200-2300平方米是比较适中 的面积，可维持较高的面积使用率； ◎传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率）。 2、层高和进深 ◎目前市场上的层高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配备中央空调； ◎甲级办公楼一般要求净高在2.7米以上，从而避免产生空间压抑感； ◎按本项目的定位，建议配备中央空调的净高不小于2.7米； ◎大梁、风管和楼板高一般为1.5米，则单层楼层总高度应不小于4.2米 ◎ 建议采用架空地板（采用10公分标准，综合步线设置于架空楼板中，既方便维 修管理，也可保证线路安全）； ◎考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深12-14米是比较合适的。 二、电梯和车位 1、电梯 ◎根据市场经验，80%以上的租户最关注的是电梯平均等候时间；低等候时间的一 流电梯供应是办公楼成功的十分重要的因素； ◎按目前甲级办公楼每部电梯的平均服务面积为6,342平方米，而成熟甲级写字楼 市场则约为4,500-5,000平方米。 2、车位 ◎根据我们的需求访谈，充足的车位是租户选择办公物业的主要影响因素之一； ◎国家规定100平米配置0.4个车位，但从现时佛山及乐从的汽车保有量来看，仍然 会存在车位不足的情况； ◎建议本项目办公楼部分平均150平方米配置一个车位，则共配备约310个车位； ◎建议以地下车位为主，项目周边预留部分广场地面车位，供临时停车用。 二、装修标准 ◎采用高档石材、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料； ◎玻璃幕墙应采用双层中空的多功能阳光控制热反射LOW-E玻璃，透光率高，辐射率 低，具有良好的热反射性能，较好保持室内温度。 外立面 ◎卷帘窗帘。 窗帘 ◎走道吊顶采用乳胶漆饰面，公共走道及办公区墙身采用乳胶漆饰面。 墙身 ◎隔音吊顶。 天花板 ◎灯光单元布置应该被设计为允许不同面积办公室单元最大限度的自由分割； ◎大厦应透过部分的玻璃幕墙尽可能的自然采光； ◎办公区照明度平均值达到500lux； ◎灯光的控制开关应进行适当的分组设置与总控设置。 灯光设计 ◎大堂应拥有较为开阔与气派的空间，地面为浅色系花岗岩或大理石等高档石材，墙 面为花岗岩或通亮落地钢化玻璃，立柱为高级镜面不锈钢饰面，天花板为白色石膏 板等。 入口大堂 建议内容 项目 注：以上装修标准按照甲级写字楼标准进行设定。 二、管理系统 ◎采用高标准的变风量中央空调，不同房间可自由调控温度； ◎足够的变风量箱、制冷量、新风量和冷却水供应量； ◎夏、冬季两季的温度分别为24和22摄氏度左右，相对湿度分别为55%和40%左右； ◎知名品牌中央空调系统，如开利、大金等。 空调系统 ◎提供足够的电话线，服务商应包括中国电信、中国网通和中国联通等； ◎提供光纤主干线和电视会议接入线； ◎预留一定的安装空间给通讯卫星； ◎提供国际网和局域网。 通讯系统 ◎两路供电系统：三相380伏50赫兹与单相