住宅商用问题的法律规制分析研究.pdfVIP

摘要 摘要 所谓“住宅商用，是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的 行为。住宅商用现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。随着我国社会 经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即 产生，在各种因素综合作用下，住宅商崩逐渐成为我国城镇社会生活中的普 遍现象，也成为理论和实践中一直存在争议的问题。有人完全支持，认为住 宅商崩既能增糯韭主收入，又能缓解就业难，何臻焉不为呢?有人并不完全 反对，认为住宅商用只要不损害他人利益，别人又何必干涉呢?有人则完全 反对，认为住宅裁是用予屠住的，绝对不能变成经营场所。 立法上的缺失给司法机关处理住宅商用引起的纠纷带来了困难。各地则 采用不同的方式试图利用行政手段解决住宅商用问题，僵由于建筑物区分所 有权的物权属性，公权力干预私权利的法律依据并不充分。随着《中华人民 共和囡物权法》的颁布，在第七十七条就规定：“业主不得违反法律、法规以 及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、法规以及管理规约终，应当经有利害关系的业主同意。’’但如何 有效地组织实施并利用业主手中的权利，对住宅商用损害他入利益的行为行 使否决权或者允许其继续经营。物权法尚未出台细则规定，但这也给了有“居 家宪法’’之称的管理规豹发挥作用的余地。而《物业管理条例》的相关规定 甚为简略，可谓一笔带过，对目前社区的生活、管理缺乏明确的规范和导向。 因此，究竟什么是利害关系业主，如何徭求全体业主同意，什么类型的商业 用途可以进入住宅，业主权利受到侵害如何维护等问题需要法律具体的配套 规定或管理规约的约定来予以明确。因此，目前对该问题进行分析研究具有 十分重要的现实意义。本文从现行法律、法规的规定不足入手，对住宅商用 闻题进行类型化分析，通过各匿(遗区)建筑物相邻关系理论比较研究，以 及团体自律方式的分析，希望对住宅商用问题的规制在立法、实务上有所裨 住宅商用问题的法律规制研究 益。 本文共分为五个部分： 第一章，导论。本章首先对住宅商用的概念进行界定，分析了目前我国 住宅商用的现状及其产生的弊端，然后介绍了各国(地区)在住宅商用问题 上所采取的不同政策和措施，以供后文分析我国现行法律的不足时予以参考。 最后论述了本文研究的动机与目的，并结合各国(地区)对住宅商用问题的 法律规制及我国法律规定进行简要对比分析，确定本文研究的范围，即如何 界定利害关系主体，如何通过业主团体自律方式和法律、行政法规相互结合 来解决住宅商用问题，并提出了研究中可能遇到的困难。 第二章，住宅商用的主要类型及其规制的法律依据研究。本章对生活中 形式多样的住宅商用行为进行类型化分析，主要分为商住两用型、纯住宅改 为商业用途两个大类，其中后一类又具体细分为临街居民楼的底层被改造成 商铺、楼内房屋租给公司对外开展经营活动、房地产开发商将建筑性质从立 项时的住宅改成竣工后的写字楼或者将单一住宅改成商务住宅两用。接着列 举了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》以及地方性法规、规章中 有关住宅商用规制的法律依据，从我国的立法现状来看，对住宅商用规制多 为指引性或准用性规则，需要进一步细化完善或者交由业主通过自律契约的 方式来规范住宅商用行为。 第三章，住宅商用的相邻财产权关系及自治管理规约分析。本章运用 Coase财产权相关理论，来说明住宅商用所带来的外部性效益损失，通过列举 在两种财产权结构下住户效益损失变化并进行对比分析，得出理性经济人会 不断调整财产权架构来达到利益的平衡，而这种私人的调整和国家基于公共 利益的政策调整交叉进行，正是现代社会财产权秩序的一大特色。后半部分 集中论述了自治管理规约对住宅商用的规制。自治管理规约并非单纯的债权 契约，形态上更趋于社会化，其效力所及之范围也不仅限于契约当事人，房 屋继受人及管理人也应受契约所定之权利义务约束。管理规约的订定方式参 考国外和台湾地区的成熟制度加以设计。在订定方式的选择上，业主大会的 特别多数决会是一个较为公平合理有效的方式。如果已经存在的管理规约未 涉及住宅商用的问题，可以通过修订管理规约的方式来完善。管理规约订定 的内容包括调整业主间利害关系的事项：(1)区分所有建筑物专有部分的使 2